Vale mais confirmar do que remediar. Na compra de um imóvel, a maioria dos problemas que se transformam em litígios longos e caros era detetável antes da escritura. A due diligence imobiliária é a auditoria jurídica que antecipa esses riscos enquanto ainda é possível negociar, corrigir ou desistir.
1. Registo predial: quem é, afinal, o proprietário
O ponto de partida é a certidão permanente do registo predial. O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (artigo 7.º do Código do Registo Predial). Vale igualmente o princípio da prioridade: prevalece o direito inscrito em primeiro lugar (artigo 6.º). Confirmar a cadeia de titularidade e a coincidência entre quem vende e quem consta do registo é o primeiro filtro de segurança.
2. Ónus e encargos: o que segue o imóvel
Hipotecas, penhoras, arrestos e outros ónus acompanham o imóvel, não o vendedor. Uma certidão que revele encargos não cancelados exige, antes da escritura, o respetivo distrate ou a afetação de parte do preço ao seu cancelamento. Comprar sem confirmar é, na prática, assumir dívida alheia.
3. Licença de utilização e conformidade urbanística
O uso efetivo do imóvel tem de corresponder ao licenciado. A ausência de licença de utilização, ou a divergência entre o licenciado e o construído, gera contingências que podem inviabilizar financiamento, arrendamento ou revenda. Este ponto ganha nova dimensão com o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, em vigor a 3 de agosto de 2026), que torna obrigatório declarar, nos negócios sobre imóveis, se existe título urbanístico. A verificação urbanística deixa de ser mera prudência e passa a ser exigência do próprio negócio.
4. Áreas, descrições e propriedade horizontal
Matriz, registo e realidade nem sempre coincidem. Divergências de área, descrições desatualizadas ou títulos de propriedade horizontal deficientes afetam o valor e a segurança do ativo. Numa fração autónoma, importa confirmar a conformidade do título constitutivo e a correta identificação da fração.
5. Direitos de preferência
Determinados terceiros podem preferir na aquisição e, se preteridos, pôr em causa o negócio: o arrendatário habitacional (artigo 1091.º do Código Civil), os comproprietários (artigo 1409.º) e, em certas circunstâncias, entidades públicas. Identificá-los antecipadamente evita a invalidação posterior da compra.
6. Enquadramento fiscal
IMT, IMI, AIMI, IVA e mais-valias variam consoante a estrutura e o objeto da operação. A análise fiscal deve integrar-se na due diligence desde o início, em articulação com o contabilista ou fiscalista, para que a fatura fiscal não surpreenda depois de assinado o contrato.
Antes de assinar, confirme
O custo de uma análise preventiva é residual face ao valor do imóvel — e ínfimo face ao custo de comprar um problema. Se pondera adquirir ou investir, uma due diligence rigorosa protege o seu património e a sua decisão.
Precisa de uma análise preventiva antes de comprar? Paulo Silva Silva, Advogado, dedica a sua prática ao Direito Imobiliário e ao Urbanismo, com acompanhamento em Lisboa e em todo o país. Marque uma reunião ou contacte paulosilvasilva.adv@gmail.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. Confirmar sempre a versão vigente dos diplomas citados no Diário da República (dre.pt).