O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é, na prática, o momento em que o negócio se decide. É aí que se fixam o preço, o prazo, as condições e — sobretudo — as garantias. Um CPCV bem redigido protege; um CPCV descuidado transforma um bom negócio numa contingência.
O que é o contrato-promessa
Pelo contrato-promessa, as partes obrigam-se a celebrar futuramente o contrato definitivo (artigo 410.º do Código Civil). Tratando-se de promessa de transmissão de bem imóvel, a lei exige forma escrita e, em regra, o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). A forma não é detalhe: é condição de proteção.
O sinal: a peça central
Nos contratos-promessa de compra e venda, presume-se que toda a quantia entregue pelo promitente-comprador tem caráter de sinal (artigo 441.º do Código Civil). O regime do sinal é o núcleo da proteção (artigo 442.º):
- Se quem incumpre é o promitente-comprador, perde o sinal a favor do vendedor.
- Se quem incumpre é o promitente-vendedor, deve devolver o sinal em dobro.
- Em alternativa, havendo tradição da coisa, pode exigir-se o valor atualizado do imóvel, deduzido o preço.
Dimensionar corretamente o sinal — e clarificar o seu regime no contrato — é o que determina quem fica protegido se o negócio falhar.
Execução específica e eficácia real
Se a outra parte se recusa a cumprir, o promitente fiel pode pedir ao tribunal que produza a sentença equivalente ao contrato definitivo — a execução específica (artigo 830.º do Código Civil). E, para blindar a posição perante terceiros, a promessa relativa a imóvel pode ser dotada de eficácia real mediante inscrição no registo (artigo 413.º do Código Civil), passando a ser oponível a quem depois adquira.
As cláusulas que fazem a diferença
Além do sinal, um CPCV sólido acautela: condições precedentes (financiamento aprovado, certidões limpas, licenças confirmadas), prazos e consequências da mora, repartição de encargos, cláusulas de saída e o destino do sinal em cada cenário. É aqui que a redação preventiva evita litígios.
Uma novidade a ter em conta em 2026
Com o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, em vigor a 3 de agosto de 2026), passa a ser obrigatório declarar, nos negócios sobre imóveis, se existe título urbanístico. É mais uma razão para confirmar a situação urbanística antes de assinar a promessa, e não já no cartório.
Já assinei um CPCV. Ainda posso ser aconselhado?
Sim — e quanto mais cedo, melhor. A análise das cláusulas, do regime do sinal e das vias de incumprimento ou resolução permite proteger a posição contratual antes de a situação se agravar.
Vai assinar (ou já assinou) um contrato-promessa? Paulo Silva Silva, Advogado, acompanha compradores e vendedores na negociação e redação do CPCV, com foco na proteção do sinal e das condições do negócio. Marque uma reunião ou contacte paulosilvasilva.adv@gmail.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. Confirmar sempre a versão vigente dos diplomas citados no Diário da República (dre.pt).