Novo RJUE em vigor desde 1 de outubro de 2026: as cinco mudanças que contam para quem constrói ou compra

Desde quando e a que processos se aplica?

O Decreto-Lei n.º 108/2026 entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, depois de o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, ter adiado a data inicial. Aplica-se aos procedimentos iniciados depois dessa data e aos anteriores que nela ainda estivessem em saneamento e apreciação liminar (artigo 12.º, n.º 1). Os novos prazos de nulidade e de caducidade aplicam-se às situações já constituídas, contados de 1 de outubro de 2026, salvo se a lei antiga os completasse em menos tempo (n.os 3 e 4).

O que muda na comunicação prévia?

A comunicação prévia é agora uma declaração que, se estiver correctamente instruída, permite ao interessado executar a obra depois de pagar as taxas e comunicar o início dos trabalhos, sem qualquer acto permissivo da câmara (artigo 34.º, n.º 2, do RJUE). As taxas podem ser autoliquidadas, com prazo limite de pagamento não inferior a 60 dias a contar da submissão (n.º 3). A rejeição da comunicação prévia foi revogada.

A contrapartida é a responsabilidade: a câmara verifica a operação em controlo sucessivo, pode notificar uma única vez para suprir elementos em 10 dias e, se a operação violar normas legais ou regulamentares, declara a comunicação inepta e promove a reposição da legalidade (artigo 35.º, n.os 8 e 9). Esse controlo caduca um ano depois do pagamento das taxas ou do início da utilização, se posterior, mas a fiscalização da conformidade da obra com o projecto pode ocorrer a todo o tempo (n.os 10 e 11).

Quais são os novos prazos do licenciamento?

Ultrapassado o prazo sem deliberação, há deferimento tácito (artigo 23.º, n.º 1). Os prazos de loteamento e de urbanização podem ser prorrogados uma única vez, por igual período, por especial complexidade, se o interessado for notificado até ao fim do saneamento (n.º 8). Foram eliminados os prazos globais indexados à área de construção. A licença parcial para a estrutura, depois de aprovada a arquitectura, mantém-se mediante caução (n.º 6).

Como se prova uma licença ou uma comunicação prévia?

O artigo 4.º-A define o título. A licença é titulada pelo comprovativo do pagamento das taxas, pelo último requerimento entregue (com a síntese da operação) e pela notificação do deferimento ou, no deferimento tácito, pelo comprovativo da submissão (n.º 2). A comunicação prévia é titulada pelo comprovativo do pagamento e pelo modelo preenchido com o comprovativo da submissão (n.º 4). O título de utilização transmite-se automaticamente com a propriedade (n.º 13).

O que muda nas escrituras e nos contratos de compra e venda?

Na transmissão de terrenos para construção, edifícios construídos ou em construção, ou fracções, quem titula o negócio — conservador, notário, advogado ou solicitador — tem de mencionar, sob pena de anulabilidade: a existência do título urbanístico, quando lhe seja apresentado; a declaração do vendedor de que dispõe do título, quando não o apresente; ou a declaração do vendedor de que não dispõe de título (artigo 4.º-A, n.º 14). A lei admite a venda de imóveis sem título, mas obriga a que o comprador o saiba.

E a utilização dos edifícios?

Quanto tempo fica uma licença exposta à nulidade?

A possibilidade de o órgão emitente declarar a nulidade de uma licença ou informação prévia caduca em três anos contados da emissão; no mesmo prazo caducam a acção do Ministério Público e a acção popular (artigo 69.º, n.º 4). Exceptuam-se os monumentos nacionais e a sua zona de protecção, e o prazo alarga-se ao da prescrição do crime quando os factos o constituam (n.º 5). Para actos anteriores a 1 de outubro de 2026, o prazo conta-se dessa data, salvo se a lei antiga o completasse antes (artigo 12.º, n.os 3 e 4, do Decreto-Lei n.º 108/2026).

O que fazer agora?

• Processos pendentes: confirmar em que fase estavam a 1 de outubro de 2026.
• Comunicações prévias: instruir com todo o rigor; a responsabilidade é do requerente e dos técnicos.
• Licenciamentos: controlar as datas de entrega e os prazos de 20, 30 e 45 dias úteis para invocar o deferimento tácito.
• Compras: exigir o título urbanístico antes do CPCV e não aceitar a declaração de que «não dispõe de título» sem auditoria e ajuste do preço.

Perguntas frequentes

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Informação geral, actualizada a 18 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.