A 3 de agosto de 2026 entra em vigor a maior revisão do licenciamento urbanístico dos últimos anos. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, altera o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), corrigindo constrangimentos de exequibilidade herdados do «Simplex Urbanístico» (Decreto-Lei n.º 10/2024). Para proprietários, promotores e investidores, muda a forma de licenciar — e de comprar.
1. A comunicação prévia passa a declaração de responsabilidade
A comunicação prévia deixa de funcionar como verificação documental prévia pelo município. Passa a ser uma declaração da responsabilidade do interessado, que pode iniciar a obra após o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos, sem necessidade de ato permissivo da câmara municipal. Mais agilidade — e, em contrapartida, maior responsabilidade de quem promove a obra.
2. Fim dos prazos globais indexados à área de construção
O diploma elimina os prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção, substituindo-os por prazos intercalares ajustados à complexidade efetiva de cada operação. O objetivo é evitar prazos irrealistas e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia.
3. Proteção reforçada de quem compra
Ponto de particular relevância para o mercado imobiliário: nos negócios sobre imóveis passa a ser obrigatório declarar se existe título urbanístico. A conformidade urbanística sai do domínio da prudência e entra no do dever legal associado ao próprio negócio — uma mudança que valoriza a verificação preventiva antes da compra.
4. Nulidades: prazo reduzido para três anos
É reduzido para três anos o prazo para a declaração administrativa da nulidade de atos de licenciamento e de decisões sobre pedidos de informação prévia, reforçando a segurança jurídica dos títulos e a estabilidade das operações.
O que fazer agora
Até 3 de agosto de 2026 aplica-se o regime anterior; a partir dessa data, o novo. Quem tem operações em curso deve avaliar o momento de submissão e o regime aplicável; quem vai comprar deve confirmar, desde já, a existência e a regularidade do título urbanístico. A transição é, também ela, uma janela de risco e de oportunidade.
Tem uma operação urbanística ou uma compra em preparação? Paulo Silva Silva, Advogado, dedica-se ao Urbanismo, ao Ordenamento do Território e ao Direito Imobiliário, apoiando promotores e investidores na Grande Lisboa e em todo o país. Marque uma reunião ou contacte paulosilvasilva.adv@gmail.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. O Decreto-Lei n.º 108/2026 deve ser confirmado na sua redação final e consolidada no Diário da República (dre.pt) antes de qualquer decisão.