IMT de 7,5% para não residentes: quem paga, quanto custa e como recuperar a diferença (2026)

Para quem compra casa em Portugal sem aqui ter residência fiscal, o IMT deixou de ser progressivo. Uma compra de 500.000 € que pagaria cerca de 27.300 € de IMT pela tabela normal paga agora 37.500 €. A diferença pode ser recuperada, mas só por dois caminhos, com prazos curtos e com um pedido expresso. Quem não planeia a compra paga a taxa agravada e não a recupera.

Quem paga a taxa de 7,5%

O n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT aplica a taxa de 7,5% quando se verificam, ao mesmo tempo, três condições:

• a aquisição é de prédio urbano ou fracção autónoma destinado exclusivamente a habitação;
• o adquirente é não residente;
• não se verifica nenhuma das excepções das alíneas a) a c).

Ficam fora desta regra a compra de terrenos para construção, de prédios rústicos e de imóveis não habitacionais, como lojas ou escritórios, que seguem as taxas normais. Fica também fora quem já tenha sido considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS (alínea a)). A taxa de 10% para adquirentes domiciliados em países com regime fiscal mais favorável continua a prevalecer (n.º 4).

Quanto custa: comparação com a tabela normal

A comparação faz-se com a tabela da alínea c) do n.º 1 do artigo 17.º (habitação que não é habitação própria e permanente), que é a aplicável a um comprador residente que compra para investimento:

Acima de 1.150.853 € a taxa normal já é de 7,5%, e o agravamento deixa de ter efeito. A base do imposto é o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário (artigo 12.º, n.º 1). A compra paga ainda Imposto do Selo de 0,8%.

As duas formas de recuperar a diferença

O mecanismo é de reembolso: na escritura paga-se 7,5%, e a diferença só é anulada depois de verificada a residência ou o arrendamento, a pedido do interessado. Quem se torna residente mas não apresenta o requerimento em seis meses arrisca perder a recuperação.

Planear antes da escritura

1. Calendário da residência fiscal. Se a mudança para Portugal é certa, avaliar se a residência pode ser adquirida antes da escritura, o que afasta a taxa logo à partida (alínea a)).
2. Arrendamento pretendido. Confirmar se a renda prevista cabe no limite e se é possível celebrar o contrato em seis meses, atendendo a obras e mobiliário.
3. Estrutura de aquisição. A compra através de sociedade tem regras próprias de IMT e de tributação, e deve ser avaliada antes de assinar. Ver comprar em nome próprio ou através de sociedade.
4. Prova e prazos. Guardar o comprovativo da residência ou do contrato e apresentar o requerimento de anulação dentro dos seis meses.

Perguntas frequentes

O escritório acompanha compradores não residentes do contrato-promessa à escritura e planeia a residência fiscal ou o arrendamento que permite recuperar o IMT. Marcar uma reunião.

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Informação geral, actualizada a 18 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.