Uma decisão imobiliária segura começa antes do contrato‑promessa. A due diligence imobiliária é a análise jurídica preventiva do imóvel — nos planos registral, urbanístico e fiscal — que lhe permite decidir com pleno conhecimento dos ónus, das licenças, das contingências e das cláusulas de saída, antes de a decisão se tornar irreversível.
Quando é recomendável
- Antes de assinar o contrato‑promessa de compra e venda (CPCV) ou de entregar o sinal.
- Na aquisição de terreno para construção ou de imóvel para reabilitar.
- Na compra de imóvel em construção ou adquirido em planta.
- Na aquisição de prédio de rendimento ou de imóvel arrendado.
- Em operações através de sociedade‑veículo (SPV) ou por investidores não residentes.
- Sempre que existam dúvidas sobre áreas, licenças, obras ou titularidade do imóvel.
O que se analisa
Situação registral e predial
- Titularidade, trato sucessivo e conformidade entre certidão predial permanente, caderneta predial e realidade física.
- Hipotecas, penhoras, arrestos, usufrutos, servidões e outros ónus registados.
- Direitos de preferência (arrendatário, comproprietários, entidades públicas) que podem afetar a aquisição.
- Divergências de áreas entre registo, matriz e realidade; composição e confrontações.
Situação urbanística
- Existência e conformidade da licença de utilização e do fim a que o imóvel se destina.
- Conformidade da construção com o projeto licenciado; identificação de obras não licenciadas ou de ampliações a legalizar.
- Enquadramento no PDM e nos instrumentos de gestão territorial; viabilidade de uso ou de novas operações.
- Impacto do novo RJUE (em vigor a 1 de outubro de 2026) na exigência de título urbanístico e nas responsabilidades das partes.
Situação fiscal
- IMT e Imposto do Selo devidos na aquisição; isenções e agravamentos aplicáveis.
- IMI/AIMI e eventuais dívidas fiscais associadas ao imóvel e ao vendedor.
- Regime de mais‑valias e planeamento da operação (nome próprio ou SPV).
O contrato e o sinal
- Revisão do CPCV: regime do sinal (artigo 442.º do Código Civil), execução específica e cláusulas de saída.
- Condições precedentes que protegem o sinal e condicionam o negócio à confirmação da situação jurídica.
O que recebe
- Um memorando de due diligence claro, com a apreciação jurídica de cada plano.
- Uma matriz de risco que hierarquiza as contingências e a sua relevância económica.
- Recomendações e a lista de condições a impor ao vendedor antes de avançar.
- A revisão ou negociação do CPCV, com as condições precedentes adequadas.
- Articulação com registo, notário e câmara municipal quando necessário.
Como funciona — quatro fases
- Diagnóstico — enquadramento da operação, do imóvel e dos objetivos.
- Documentos — recolha e análise da documentação predial, urbanística e fiscal.
- Matriz de risco e opções — identificação das contingências e das vias para as tratar.
- Execução e fecho — condições no CPCV, negociação e acompanhamento até à formalização.
Documentação inicial útil
Sempre que disponível: certidão predial permanente, caderneta predial urbana, licença de utilização, plantas e ficha técnica de habitação, certificado energético e o projeto de contrato‑promessa.
Perguntas frequentes
A due diligence faz‑se antes ou depois do CPCV?
Idealmente antes. Se o CPCV já estiver em vias de assinatura, é possível salvaguardar a posição do comprador através de condições precedentes que condicionam o negócio à confirmação da situação jurídica.
Quanto tempo demora?
Depende da complexidade do imóvel e da documentação disponível; uma análise‑base é normalmente concluída em poucos dias úteis.
O que acontece se surgir um problema?
Cada contingência é classificada quanto à gravidade e às vias de resolução — desde a exigência de regularização pelo vendedor até à renegociação do preço ou das condições e, se necessário, o não avanço do negócio.
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Informação e contactos
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Aviso: antes de partilhar documentos, prazos ou a identificação da contraparte, aguarde a confirmação de inexistência de conflito de interesses e a aceitação do mandato. A informação desta página tem carácter geral e não constitui aconselhamento jurídico.