Em resumo
O certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar um edifício ou fracção (artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020), tem de ser entregue ao comprador ou inquilino antes do CPCV ou do contrato de arrendamento e a classe energética tem de constar de todos os anúncios. Vale, em regra, dez anos. A falta é contra-ordenação, com coima de 250 € a 3.740 € para particulares e de 2.500 € a 44.890 € para empresas. A nova directiva europeia (UE) 2024/1275 devia estar transposta até 29 de maio de 2026; em Portugal só o foi parcialmente, pelo Decreto-Lei n.º 11/2025. O que ela traz — escala A a G harmonizada, edifícios novos com emissões nulas a partir de 2030, metas para o parque habitacional — vai pesar no valor dos imóveis ineficientes.
Quando é obrigatório o certificado energético?
O artigo 18.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 exige certificação, entre outros casos, na construção de edifícios novos, nas grandes renovações e nos edifícios no momento da venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse (alínea e)). Ficam dispensados, nomeadamente (n.º 2):
- as vendas a comproprietário, a arrendatário ou a entidade expropriante em processo executivo ou de insolvência, ou para demolição total, com confirmação prévia da entidade licenciadora;
- as transmissões gratuitas — doações, legados e heranças;
- o arrendamento da residência habitual do senhorio por menos de quatro meses;
- o arrendamento ao anterior arrendatário, imediatamente a seguir ao contrato anterior.
Quem tem de fazer o quê?
| Interveniente | Obrigação | Norma (DL 101-D/2020) |
|---|---|---|
| Proprietário | Obter o certificado e entregar cópia ao comprador ou inquilino antes do contrato-promessa ou do arrendamento, e o original antes do contrato definitivo | Art. 29.º, n.º 1, als. a) e c) |
| Notário e entidades que autenticam documentos | Indicar o número do certificado na escritura ou no termo de autenticação | Art. 31.º |
| Mediadora imobiliária | Indicar a classe energética em todos os anúncios | Art. 32.º |
| Portais de anúncios | Não publicar, ou retirar, anúncios sem classe energética | Art. 33.º, al. a) |
Quanto tempo vale o certificado?
| Tipo | Validade | Norma |
|---|---|---|
| Certificado energético (regra geral) | 10 anos | Art. 23.º, n.º 1, al. b) |
| Pré-certificado | 10 anos | Art. 23.º, n.º 1, al. a) |
| Edifício em tosco | 1 ano, prorrogável | Art. 23.º, n.os 1, al. g), e 2 |
| Comércio e serviços sem relatório de inspecção obrigatório dos sistemas técnicos | 1 ano | Art. 23.º, n.º 1, al. f) |
Qual é a coima por não ter certificado?
De 250 € a 3.740 € para pessoas singulares e de 2.500 € a 44.890 € para pessoas colectivas, aplicável aos proprietários, às mediadoras e aos portais que incumpram as suas obrigações (artigo 35.º, n.º 1). A negligência é punível, com limites reduzidos a metade (n.º 2), e podem ser aplicadas sanções acessórias (artigo 36.º).
O que muda com a nova directiva europeia (EPBD)?
A Directiva (UE) 2024/1275 tinha de ser transposta até 29 de maio de 2026 (artigo 35.º). Portugal fê-lo parcialmente pelo Decreto-Lei n.º 11/2025; a versão consolidada do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 não regista, a esta data, alteração posterior. As regras centrais da directiva são:
| Medida | Conteúdo | Artigo da directiva |
|---|---|---|
| Edifícios novos com emissões nulas | Edifícios públicos a partir de 1 de janeiro de 2028; todos os edifícios novos a partir de 1 de janeiro de 2030 | Art. 7.º |
| Edifícios não residenciais | Normas mínimas: até 2030, nenhum edifício pode estar entre os 16% de pior desempenho; até 2033, entre os 26% | Art. 9.º, n.º 1 |
| Parque residencial | Redução da energia primária média de pelo menos 16% até 2030 e de 20% a 22% até 2035, face a 2020; pelo menos 55% da redução nos 43% de edifícios com pior desempenho | Art. 9.º, n.º 2 |
| Passaporte de renovação | Regime a criar até 29 de maio de 2026; voluntário para os proprietários, salvo se o Estado o tornar obrigatório | Art. 12.º |
| Certificado | Novo modelo e escala fechada de A a G, sendo A o edifício com emissões nulas; validade máxima de 10 anos | Art. 19.º, n.os 2 e 13 |
Para habitação, a directiva não impõe a cada proprietário uma obrigação directa de renovar: fixa uma meta média para o parque, cabendo ao Estado escolher as medidas. Mas a recalibração da escala e a pressão sobre os edifícios de pior desempenho vão reflectir-se no crédito bancário, nas avaliações e no preço.
Que cuidados ter antes de vender, comprar ou arrendar?
- Vendedor e senhorio: peça o certificado antes de anunciar; a classe tem de constar do anúncio.
- Comprador: exija o certificado antes do CPCV e confirme o seu número e validade no Portal SCE.
- Investidor: considere o custo de subir de classe; um certificado A ou superior aumenta em 10% o tecto de renda do arrendamento acessível (Portaria n.º 454/2026/1).
- Escritura: confirme que o número do certificado fica consignado no título.
Perguntas frequentes
O certificado energético é obrigatório para vender uma casa?
Sim. É obrigatório na venda, dação em cumprimento, arrendamento e trespasse (artigo 18.º, n.º 1, alínea e), do Decreto-Lei n.º 101-D/2020), salvo as excepções do n.º 2, como heranças, doações ou vendas em processo executivo.
Quando tenho de entregar o certificado ao comprador?
Uma cópia antes do contrato-promessa ou do arrendamento e o original antes do contrato definitivo (artigo 29.º, n.º 1, alínea c)).
Quanto tempo vale um certificado energético?
Em regra, dez anos (artigo 23.º).
Qual é a coima por vender ou arrendar sem certificado?
De 250 € a 3.740 € para pessoas singulares e de 2.500 € a 44.890 € para pessoas colectivas (artigo 35.º).
Preciso de certificado para arrendar a minha casa por três meses?
Não, se for a sua residência habitual e o arrendamento durar menos de quatro meses (artigo 18.º, n.º 2).
A nova directiva obriga-me a renovar a minha casa?
Não directamente. Para habitação, fixa metas médias de redução de consumo para o parque nacional; as medidas concretas dependem da transposição pelo Estado português.
Antes de vender, comprar ou arrendar, confirmamos o certificado, o título de utilização e as restantes exigências documentais do negócio. Marcar uma reunião.
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Fontes
- Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (versão consolidada)
- Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro
- Directiva (UE) 2024/1275, relativa ao desempenho energético dos edifícios (EUR-Lex)
- Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro
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