A eficiência energética deixou de ser um pormenor de anúncio para passar a condicionar o valor e a própria transacionabilidade dos imóveis. Quem compra, vende ou arrenda deve perceber duas coisas distintas: o que a lei já exige e o que a nova diretiva europeia vai exigir.
O que já é obrigatório hoje
Ao abrigo do Sistema de Certificação Energética (Decreto-Lei n.º 101-D/2020), o certificado energético é obrigatório na venda e no arrendamento. O respetivo número deve constar dos anúncios de comercialização, e a falta de certificado válido expõe o proprietário a coimas (que podem ir de algumas centenas a vários milhares de euros para particulares, e valores muito superiores para empresas). É um documento a ter — atualizado e válido — antes de colocar o imóvel no mercado.
O que a nova diretiva (EPBD) traz
A revisão da Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios aponta para um regime bastante mais exigente, a concretizar na lei portuguesa. Entre os instrumentos previstos:
- Passaporte de Renovação do edifício — um plano faseado de melhoria da eficiência;
- Normas mínimas de desempenho energético (MEPS), que tendem a penalizar progressivamente os imóveis de pior classe;
- Restrições à colocação no mercado de arrendamento de imóveis abaixo de determinado desempenho;
- Caminho para edifícios de emissões zero nas novas construções.
As datas e os limiares concretos dependem da lei de transposição, que deve ser confirmada quando publicada. A direção, essa, é clara: os imóveis energeticamente ineficientes serão cada vez mais difíceis de vender e de arrendar.
O que isto significa na compra, na venda e no arrendamento
Um imóvel de má classe energética pode ver o seu valor pressionado e a sua colocação no mercado condicionada. Para o comprador, a classe energética passa a ser um fator de due diligence — não só pela conta da energia, mas pelo custo futuro de adaptação e pela liquidez do ativo. Para o vendedor ou senhorio, antecipar a melhoria pode ser a diferença entre concretizar o negócio e ficar com um ativo “encalhado”.
O que fazer
Confirme a classe energética e a validade do certificado; peça um orçamento de melhoria onde faça sentido; e, na negociação, traduza a classe energética em preço e condições. Numa transação, este é hoje um ponto a tratar com a mesma seriedade da situação registal e urbanística.
Vai comprar, vender ou arrendar? Paulo Silva Silva, Advogado, integra a análise energética e regulatória na due diligence e na negociação do contrato. Marque uma reunião ou contacte geral@advpaulosilvasilva.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral, não constituindo aconselhamento jurídico. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020, a Diretiva (UE) 2024/1275 e a respetiva legislação de transposição devem ser confirmados na redação vigente antes de qualquer decisão.