IVA a 6% na construção e reabilitação para habitação: condições, prazos até 2029 e riscos (DL 97/2026)

Numa empreitada de 1.000.000 €, a diferença entre 23% e 6% de IVA é de 170.000 €. Para um promotor, isso pode decidir a viabilidade do projecto. Para quem compra, pode reflectir-se no preço. Mas a taxa reduzida não depende só da obra: depende do destino do imóvel, do preço de venda ou da renda e de prazos que se prolongam por anos depois da construção. Uma condição falhada obriga a regularizar o imposto.

Que obras beneficiam dos 6%

Os limites medem-se pelo valor total pago pelo imóvel ou pela renda, incluindo equipamentos ligados com carácter de permanência e serviços de valorização, ainda que contratados à parte (artigo 3.º, n.º 1). Na compra a vários, conta o valor total, e não a quota de cada um (n.º 2). Em compropriedade ou comunhão, a taxa só se aplica se todos os comproprietários afectarem o imóvel a habitação permanente (artigo 10.º, n.º 2).

Edifícios com várias fracções

Em propriedade horizontal, a taxa de 6% aplica-se apenas à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção das fracções que cumprem as condições, consoante se destinem a venda ou a arrendamento (artigo 10.º, n.º 3). Um edifício com lojas, escritórios ou fracções de preço acima do limite tem IVA misto. A regra vale também, com adaptações, para prédios com divisões de utilização independente que não estão em propriedade horizontal (n.º 4).

Desde quando e até quando

• A verba aplica-se às empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível a partir de 1 de janeiro de 2026 (artigo 18.º, n.º 5).
• A iniciativa procedimental é a apresentação do pedido de licenciamento, da comunicação prévia ou, nas obras isentas, do parecer prévio ou da informação de início dos trabalhos (n.º 6).
• Em regra, produz efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do decreto-lei (n.º 4), mas aplica-se desde 1 de janeiro de 2026 se houver opção conjunta do empreiteiro e do dono da obra (n.º 7).

Quem liquida o IVA: autoliquidação

O decreto-lei alterou a alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA. Passam a ser sujeitos passivos, por autoliquidação, também os adquirentes que só pratiquem operações sem direito a dedução quando adquirem empreitadas da verba 2.42. É o caso típico do promotor que vende habitação ou arrenda com isenção. O contrato de empreitada e a facturação têm de reflectir este regime.

O que acontece se as condições falharem

• Regularização do IVA. Se uma condição não se verificar ou deixar de se verificar, o sujeito passivo tem de regularizar o imposto em falta (artigo 11.º, n.º 1). Feita até ao fim do período de imposto seguinte ao facto, e verificados os requisitos da alínea a) do n.º 2, a regularização só acrescenta os juros compensatórios devidos.
• Agravamento do IMT do comprador. Se o comprador não afectar a casa a habitação própria e permanente em seis meses, ou não a mantiver como tal nos 12 meses seguintes, há um agravamento do IMT de 10% sobre o valor tributável. Exceptuam-se as circunstâncias excepcionais previstas no Código do IRS, como casamento, divórcio ou aumento de dependentes (artigo 10.º, n.os 5 e 6).

Construir a casa própria: restituição do IVA

O anexo II do decreto-lei permite às pessoas singulares que contratem, fora de actividade empresarial, a construção da sua habitação própria e permanente pedir a restituição da diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da taxa reduzida. O valor do imóvel (VPT, ou terreno mais custos de construção, se maior) não pode exceder os limites do artigo 2.º. Abrange o IVA exigível até 31 de dezembro de 2032. O pedido é electrónico, à Autoridade Tributária, em 12 meses após a documentação de início de utilização. Os materiais comprados à parte não são elegíveis (anexo II, artigos 2.º a 4.º).

Perguntas frequentes

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Informação geral, actualizada a 18 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.