A regra da isenção de mais-valias por reinvestimento ficou mais flexível. Quem vende a sua habitação própria e permanente conhece o princípio: reinvestindo o valor de realização noutra habitação própria, pode ficar isento de IRS sobre a mais-valia. O pacote fiscal da habitação de 2026 acrescentou duas novidades relevantes a este regime.
1. A isenção mantém-se quando o reinvestimento falha por motivo alheio
Até aqui, não concretizar o reinvestimento no prazo legal implicava, em regra, perder a isenção. A novidade é que a isenção pode agora manter-se mesmo quando o reinvestimento não ocorre por razões alheias à vontade do contribuinte. É uma válvula de segurança importante para quem vê o negócio de compra da nova casa cair por circunstâncias que não controla.
2. Nova exclusão: reinvestir em imóvel para arrendamento acessível
Passa a existir uma nova exclusão de tributação das mais-valias quando o valor de realização é reinvestido na compra de imóveis destinados ao arrendamento com rendas moderadas. O reinvestimento deixa de estar confinado à habitação própria: canalizá-lo para a oferta de arrendamento acessível passa a poder beneficiar do mesmo tratamento vantajoso.
Porque é que isto importa no planeamento da venda
Estas alterações mudam o cálculo de quem pondera vender. A decisão de vender — e o que fazer ao dinheiro — passa a ter mais caminhos com eficiência fiscal: reinvestir na nova casa, reinvestir em arrendamento acessível, ou lidar com um reinvestimento frustrado sem perder automaticamente o benefício. Cada caminho tem prazos, condições e prova documental próprios.
Os cuidados a ter
As exceções não são automáticas: dependem do cumprimento rigoroso das condições e da capacidade de demonstrar os factos perante a Autoridade Tributária (o motivo alheio, o destino do reinvestimento, os prazos). Antes de vender, vale a pena simular o enquadramento e organizar a prova — é a diferença entre uma isenção segura e uma correção futura.
Vai vender e reinvestir? Paulo Silva Silva, Advogado, ajuda a estruturar a operação e a articular o enquadramento das mais-valias com o seu fiscalista, antes da assinatura. Marque uma reunião ou contacte geral@advpaulosilvasilva.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral, não constituindo aconselhamento jurídico. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e as condições concretas de cada exceção devem ser confirmados na redação vigente no Diário da República antes de qualquer decisão.