Mais-valias na venda de casa: as quatro formas legais de não pagar IRS em 2026

Vender a casa e não pagar imposto sobre o ganho é possível, e é legítimo. Mas cada isenção tem prazos, condições e provas próprias, e a Autoridade Tributária controla-as anos depois da venda. Quem só pensa no reinvestimento depois da escritura descobre muitas vezes que a janela já fechou, ou que a nova casa não cumpre o requisito que se julgava automático.

Como se calcula a mais-valia

A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. O valor de aquisição é corrigido por coeficientes de desvalorização da moeda, aprovados por portaria, quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda (artigo 50.º, n.º 1, do Código do IRS). Somam-se os encargos de valorização feitos nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efectivamente suportadas com a compra e a venda (artigo 51.º, n.º 1, alínea a)). Para residentes, o saldo positivo é considerado em 50% do seu valor (artigo 43.º, n.º 2, alínea b)), salvo quando o imóvel recebeu apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial e é vendido nos dez anos seguintes (alínea a)).

As quatro saídas legais

1. Reinvestir noutra habitação própria e permanente

O n.º 5 do artigo 10.º exclui a mais-valia quando se verificam, cumulativamente, estas condições:

• o valor de venda, deduzido da amortização do empréstimo da casa vendida, é reinvestido na compra de outro imóvel, de terreno para construção ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino, em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE com troca de informações fiscais (alínea a));
• o reinvestimento ocorre entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda (alínea b));
• o vendedor declara a intenção de reinvestir, e o montante, na declaração de IRS do ano da venda (alínea c));
• a casa vendida foi a sua habitação própria e permanente, provada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda ou ao reinvestimento, se este for anterior, salvo circunstâncias excepcionais como casamento, divórcio ou aumento do número de dependentes (alínea e) e n.º 26).

O benefício perde-se se a nova casa não for afecta a habitação própria nos 12 meses seguintes ao reinvestimento, se o domicílio fiscal não for fixado nela, ou, havendo construção, se a inscrição na matriz não for pedida em 48 meses e a casa não for habitada até ao fim do quinto ano seguinte ao da venda (n.º 6).

Quando a compra da nova casa falha sem culpa do vendedor. O n.º 27 prevê a suspensão do prazo de reinvestimento se o vendedor tiver celebrado, dentro do prazo, contrato de compra e venda, contrato-promessa ou contrato de empreitada, se o incumprimento desse contrato for objecto de acção judicial e se o facto for comunicado à Autoridade Tributária. Com decisão favorável, há 12 meses após o trânsito em julgado para reinvestir (n.º 29). Não é uma isenção automática: depende de acção judicial e de comunicação tempestiva.

2. Reinvestir em imóveis para arrendamento

Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, o n.º 7 do artigo 10.º exclui também os ganhos da venda da habitação própria ou de outros imóveis destinados a habitação, se o valor for reinvestido, no mesmo intervalo de 24 meses antes a 36 meses depois, na compra de imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda mensal dentro dos limites dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º daquele decreto-lei. A intenção de reinvestir também tem de constar da declaração de IRS do ano da venda.

O benefício perde-se (n.º 8) se:

• não for celebrado contrato de arrendamento nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à venda, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, como obras urgentes;
• o imóvel não estiver arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• a renda exceder os limites legais nesses cinco anos;
• o imóvel for alienado, a título oneroso ou gratuito, nos cinco anos seguintes.

Os pormenores deste regime estão desenvolvidos no artigo sobre a exclusão de mais-valias por reinvestimento em arrendamento.

3. Vendedores com 65 anos ou reformados

O n.º 10 do artigo 10.º permite excluir a mais-valia da venda da habitação própria e permanente quando o vendedor, ou o cônjuge ou unido de facto, tem pelo menos 65 anos ou está reformado e aplica o valor, nos seis meses seguintes à venda, num contrato de seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num Produto Individual de Reforma Pan-Europeu (PEPP). No seguro e no fundo de pensões, o produto tem de pagar uma prestação regular durante pelo menos 10 anos, com o limite anual de 7,5% do valor investido.

4. Imóveis comprados antes de 1989

O Código do IRS entrou em vigor a 1 de janeiro de 1989 (artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88). Nos termos do artigo 5.º do mesmo decreto-lei, os ganhos que não estavam sujeitos ao antigo imposto de mais-valias só ficam sujeitos a IRS se a aquisição for posterior a essa data. Cabe ao vendedor provar a data da aquisição. Obras posteriores, ampliações ou uma reconstrução podem alterar o enquadramento.

Reinvestimento parcial: um exemplo

Se só parte do valor for reinvestida, a exclusão abrange apenas a parte proporcional do ganho (artigo 10.º, n.º 12). Exemplo, sem correcção monetária para simplificar: venda por 450.000 €, sem empréstimo, de uma casa comprada por 200.000 €, com 20.000 € de encargos dedutíveis. A mais-valia é de 230.000 €. Se forem reinvestidos 300.000 € numa nova habitação própria, dois terços do ganho ficam excluídos. Restam 76.666,67 €, dos quais conta para IRS metade, 38.333,33 €.

Como contar a janela de reinvestimento. A data-base é a da realização, ou seja, a da escritura de venda. Os prazos em meses terminam no dia correspondente do mês final (artigo 279.º, alínea c), do Código Civil). Numa venda a 15 de março de 2026, o reinvestimento pode ocorrer entre 15 de março de 2024 e 15 de março de 2029.

Perguntas frequentes

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Informação geral, actualizada a 18 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.