O contrato‑promessa de compra e venda (CPCV) é o momento em que o negócio verdadeiramente se decide. É aí que se fixa o sinal, se distribuem os riscos e se acautelam as saídas — muito antes da escritura. Uma promessa bem redigida protege quem compra e quem vende; uma promessa apressada é a origem da maioria dos litígios imobiliários.
Quando o acompanhamento é decisivo
- Antes de assinar o CPCV ou de entregar qualquer quantia a título de sinal.
- Quando o negócio depende de financiamento, licenças ou due diligence ainda por concluir.
- Em permuta, cessão de posição contratual ou aquisição de participações sociais de uma SPV.
- Na compra de imóvel em construção, com pagamentos faseados e prazos de conclusão.
O contrato‑promessa (CPCV)
O sinal e o seu regime
O sinal presume‑se em qualquer entrega feita pelo promitente‑comprador (artigo 441.º do Código Civil). Em caso de incumprimento, o regime do artigo 442.º permite, consoante a parte faltosa, a perda do sinal ou a sua restituição em dobro — sem prejuízo de outras soluções que o contrato preveja.
Execução específica
Quando as partes não a afastem, a execução específica (artigo 830.º do Código Civil) permite obter judicialmente a transmissão do imóvel prometido. A sua manutenção ou exclusão deve ser uma decisão consciente, não uma cláusula de modelo.
Condições precedentes e suspensivas
Condicionar o negócio à aprovação de financiamento, à confirmação da situação registral e urbanística ou à obtenção de licenças protege o sinal e evita ficar preso a um imóvel com contingências.
Cláusulas essenciais
- Prazo, preço e forma de pagamento; tradição da posse.
- Penalizações, foro competente e resolução do contrato.
- Declarações e garantias do vendedor sobre ónus, licenças e áreas.
Da promessa à escritura
- Verificação documental e preparação da escritura (ou documento particular autenticado).
- IMT e Imposto do Selo; agendamento e registo predial a favor do comprador.
- Entrega, contas de consumos e regularização de encargos.
Modalidades que acompanho
- Contrato‑promessa de compra e venda e promessa com condições suspensivas.
- Contrato de reserva e cartas de intenções.
- Permuta e cessão de posição contratual.
- Compra e venda de participações sociais de sociedade‑veículo (SPV).
O que recebe
- A minuta ou a revisão do CPCV, ajustada à operação e ao seu risco.
- A negociação das cláusulas e das condições que protegem o sinal.
- Uma checklist clara até à escritura, com prazos e responsáveis.
Perguntas frequentes
Posso ir direto à escritura, sem CPCV?
É possível quando a operação é simples e as verificações estão concluídas. Havendo financiamento, condições a cumprir ou análise por fazer, o CPCV é o instrumento que fixa o negócio e protege ambas as partes até à escritura.
E se o vendedor não cumprir?
Consoante o clausulado, o comprador pode exigir a restituição do sinal em dobro, recorrer à execução específica ou à resolução com indemnização. As opções concretas dependem do que o contrato previr.
O sinal é o mesmo que princípio de pagamento?
Nem sempre. A qualificação da quantia entregue e as suas consequências devem ficar expressas no contrato, para evitar dúvidas em caso de incumprimento.
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