Até agora, a exclusão de mais-valias por reinvestimento estava, na prática, reservada à habitação própria e permanente. O Decreto-Lei n.º 97/2026 alarga significativamente o mecanismo, passando a excluir de tributação as mais-valias reinvestidas na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional dentro dos limites de renda do arrendamento acessível.
Traduzindo: quem aliene um imóvel e reinvista o valor de realização na compra de outro para arrendar pode ficar isento de IRS sobre a mais-valia. O benefício é, porém, condicionado e reversível. Convém conhecer as regras com precisão.
Como funciona a exclusão
A lei exclui de tributação os ganhos desde que verificadas cumulativamente três condições:
1. Reinvestimento do valor de realização. O valor de realização — deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado — deve ser reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação, com renda mensal que não exceda os limites máximos definidos nos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.
2. Prazo. O reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização.
3. Manifestação de intenção. O sujeito passivo deve declarar a intenção de reinvestir, ainda que parcial, mencionando o montante na declaração de rendimentos do ano da alienação.
Verificadas as condições, o ganho não é tributado — no todo ou, em caso de reinvestimento parcial, na proporção correspondente ao valor reinvestido.
As armadilhas: quando o benefício se perde
É aqui que muitos investidores tropeçam. A lei enumera situações em que não há benefício, passando o ganho a considerar-se obtido no ano em que a condição falha:
• Não ser celebrado contrato de arrendamento habitacional dentro dos limites de renda nos seis meses contados do reinvestimento (ou da realização, se posterior), salvo impedimento justificado — designadamente obras urgentes — e apenas pelo período estritamente necessário.
• O imóvel não ser objeto de contrato de arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento (ou da realização, se posterior).
• O imóvel ser arrendado por renda superior aos limites nesses primeiros cinco anos.
• O imóvel ser alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento (ou da realização, se posterior).
Por outras palavras: o legislador não quis premiar a compra especulativa, mas a colocação efetiva e duradoura de habitação no mercado de arrendamento acessível. O benefício acompanha o cumprimento; quebrado o compromisso, o imposto regressa.
Utilidade prática e comercial
Para o investidor, esta exclusão abre uma via de rotação de carteira sem o custo fiscal da saída. Quem detém um imóvel valorizado e pretende reorientar capital para habitação de arrendamento pode fazê-lo sem que a mais-valia consuma parte relevante do produto da venda. Combinada com a tributação das rendas a 10% e as isenções do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, a operação ganha atratividade tanto na entrada como na exploração.
Há, porém, um efeito de imobilização: durante cinco anos o imóvel reinvestido fica vinculado ao arrendamento dentro dos limites de renda. Quem precise de liquidez a curto prazo, ou queira flexibilidade para vender, deve pesar esse compromisso.
O que fazer antes de vender
A boa utilização do regime começa antes da alienação, não depois. Importa calcular a mais-valia potencial e o montante a reinvestir; identificar o imóvel de destino e confirmar que a renda projetada respeita os tetos; planear o calendário dentro da janela dos 24/36 meses; e assegurar a menção da intenção de reinvestimento na declaração do ano da venda. A documentação do arrendamento subsequente deve ser preparada com rigor, porque é dela que depende a consolidação definitiva da isenção.
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A informação deste artigo tem natureza geral, não constituindo aconselhamento jurídico ou fiscal. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e as condições concretas da exclusão devem ser confirmados na redação vigente no Diário da República antes de qualquer decisão.