Entrou em vigor um dos pacotes de desagravamento fiscal ao arrendamento habitacional mais relevantes dos últimos anos. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — sob a epígrafe Medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação — cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e reformula um conjunto de benefícios dirigidos a quem coloca imóveis no mercado de arrendamento.
Para o proprietário que pondera arrendar, e para o investidor que estrutura uma carteira de rendimento, a mensagem é direta: aceitar um limite de renda em troca de uma redução fiscal substancial pode ser mais rentável do que praticar renda de mercado sujeita à tributação ordinária.
O que é o RSAA
O RSAA é um regime de adesão voluntária que oferece tratamento fiscal privilegiado aos contratos de arrendamento habitacional cuja renda mensal não exceda os limites máximos fixados por concelho. Esses limites são definidos por referência ao valor mediano de renda por metro quadrado, nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do diploma.
O racíocio é o de sempre nos regimes de renda condicionada: o Estado abdica de receita fiscal, o senhorio abdica de parte da renda de mercado e o inquilino acede a habitação a preço moderado. A adesão pressupõe, por isso, um exercício aritmético prévio — confirmar o teto aplicável ao concelho e à tipologia — antes de decidir se compensa.
Os incentivos fiscais, em concreto
Tributação das rendas a 10%. Os rendimentos prediais obtidos ao abrigo do regime beneficiam de uma taxa autónoma reduzida de 10%, aplicável até 31 de dezembro de 2029. É um corte expressivo face à taxa autónoma geral e, sobretudo, face ao englobamento nas taxas progressivas do IRS.
Isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de imóveis destinados a este arrendamento, nos termos e condições do diploma.
Isenção de IMI sobre os prédios afetos ao regime, que a lei admite até oito anos, bem como redução de 50% do IMI em situações elegíveis e isenção de AIMI.
Redução de encargos indiretos, designadamente a aplicação da verba 2.42.2 da Lista I anexa ao Código do IVA (taxa reduzida de 6% em intervenções elegíveis) e a redução de 50% da verba 29.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo.
O efeito conjugado é material: sobre um imóvel de rendimento, a diferença entre tributar a renda a 10% com isenção de IMI e tributá-la pela via ordinária pode representar, ao longo do período de benefício, uma parte relevante do próprio rendimento líquido do investimento.
Para quem faz sentido — e para quem não faz
O regime tende a compensar quando o teto de renda acessível se aproxima da renda de mercado praticável para o imóvel — situação frequente em concelhos onde a mediana não é muito superior ao limite legal, ou em imóveis cuja localização e estado não permitem, de todo o modo, rendas de topo. Nesses casos, perde-se pouco na renda bruta e ganha-se muito na carga fiscal.
Inversamente, em imóveis premium em zonas de renda elevada, o corte imposto ao valor da renda pode superar a poupança fiscal. A decisão é caso a caso e exige a comparação numérica entre dois cenários: renda de mercado tributada de forma ordinária versus renda limitada tributada a 10% com os benefícios patrimoniais associados.
O que fazer agora
Quem tenha imóveis parados, ou pondere adquirir para arrendar, tem três passos úteis antes de decidir. Primeiro, apurar o teto de renda aplicável ao concelho e à tipologia. Segundo, simular os dois cenários fiscais com os números reais do imóvel (renda, IMI, encargos), para medir o benefício líquido. Terceiro, garantir que o contrato de arrendamento e os pressupostos formais de adesão ficam corretamente documentados desde o início, uma vez que o benefício depende do cumprimento continuado das condições.
Para quem estrutura a aquisição, vale ainda articular o RSAA com a exclusão de mais-valias por reinvestimento em arrendamento, também criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.
Vai arrendar ou comprar para arrendar? Paulo Silva Silva, Advogado, ajuda a enquadrar a operação e a articular o regime com o seu fiscalista, antes da assinatura. Marque uma reunião ou contacte geral@advpaulosilvasilva.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral, não constituindo aconselhamento jurídico ou fiscal. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, os limites de renda aplicáveis e as condições concretas de cada benefício devem ser confirmados na redação vigente no Diário da República antes de qualquer decisão.