Imóvel em herança: como vender ou partilhar quando os herdeiros não se entendem

É um dos bloqueios mais comuns no mercado imobiliário português. Um herdeiro quer vender, outro quer ficar com a casa, um terceiro não responde, e o imóvel fica anos fechado, a degradar-se e a pagar impostos. A lei tem saída para todos estes casos. A escolha do caminho decide quanto tempo e quanto dinheiro se perde.

Antes da partilha, de quem é a casa?

A sucessão abre-se no momento da morte (art. 2031.º do Código Civil). Até à partilha, a herança é um património autónomo, administrado pelo cabeça-de-casal (art. 2079.º). Cada herdeiro tem direito a uma quota da herança, e não a uma parte determinada de cada imóvel. A consequência prática está no n.º 1 do artigo 2091.º: fora dos casos especialmente previstos, os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros. Vender, arrendar a longo prazo ou hipotecar a casa exige o acordo de todos.

Herdeiros que ainda não aceitaram também contam. O direito de aceitar a herança caduca ao fim de dez anos, contados desde que o sucessível sabe que foi chamado (art. 2059.º, n.º 1).

Os quatro caminhos

Os herdeiros podem também convencionar que a herança fique indivisa por um prazo que não exceda cinco anos, renovável por nova convenção (art. 2101.º, n.º 2). É uma solução útil quando se quer arrendar ou valorizar o imóvel antes de vender.

Como funciona o inventário sem acordo

O inventário serve para fazer cessar a comunhão hereditária e partilhar os bens (art. 1082.º do Código de Processo Civil). Pode ser requerido, à escolha de quem o instaura, no tribunal ou no cartório notarial (art. 1083.º, n.º 2). Se for instaurado no notário sem a concordância de todos, os interessados que representem mais de metade da herança podem pedir a remessa para o tribunal, até ao fim do prazo de oposição (n.º 3). Em alguns casos o tribunal é obrigatório, como quando o inventário depende de outro processo judicial ou é requerido pelo Ministério Público (n.º 1).

O momento decisivo é a conferência de interessados. O juiz deve incentivar uma solução amigável. Por unanimidade, os herdeiros podem atribuir os bens a cada um, sorteá-los por lotes ou acordar a venda total ou parcial e dividir o produto (art. 1111.º). Sem acordo, abre-se licitação entre os herdeiros, com a estrutura de uma arrematação: o imóvel fica a quem oferecer mais (art. 1113.º, n.os 1 e 3).

Quem quer ficar com a casa deve preparar o financiamento antes da conferência. Se receber bens acima da sua quota, paga aos outros a diferença em dinheiro, e esse excesso está sujeito a IMT (art. 2.º, n.º 5, al. c), do CIMT).

Vender só a minha parte

Um herdeiro pode alienar o seu quinhão hereditário sem esperar pela partilha. O negócio segue as regras do contrato que lhe der causa (art. 2124.º). Se o quinhão for vendido ou dado em cumprimento a um estranho, os co-herdeiros têm direito de preferência nos termos dos comproprietários. Havendo comunicação para preferir, o prazo para exercer o direito é de dois meses (art. 2130.º). A alienação do quinhão hereditário está sujeita a IMT (art. 2.º, n.º 5, al. c), do CIMT). Quem compra um quinhão compra a posição do herdeiro na herança, e não a casa.

Impostos enquanto a herança não é partilhada

Imposto do Selo e participação às Finanças. Nas sucessões por morte, a obrigação tributária nasce na data da abertura da sucessão (art. 5.º, al. p), do CIS). O cabeça-de-casal tem de participar o óbito ao serviço de finanças até ao final do 3.º mês seguinte (art. 26.º, n.os 1 e 3). A data-base é a do óbito, e o prazo termina no último dia do terceiro mês seguinte: num óbito ocorrido em outubro de 2026, a participação deve ser apresentada até 31 de janeiro de 2027. O cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos do Imposto do Selo de 10% sobre a aquisição gratuita (art. 6.º, al. e), do CIS, e verba 1.2 da Tabela Geral). Os restantes herdeiros pagam essa taxa.

AIMI. A herança indivisa representada pelo cabeça-de-casal é equiparada a pessoa colectiva para efeitos do adicional ao IMI (art. 135.º-A, n.º 2, do CIMI). Beneficia da dedução de 600.000 euros (art. 135.º-C, n.º 2, al. b)) e paga a taxa de 0,7% sobre o excedente (art. 135.º-F, n.º 1). A equiparação pode ser afastada, com tributação de cada herdeiro pela sua quota. Para isso, o cabeça-de-casal declara todos os herdeiros e as quotas entre 1 e 31 de março, e cada herdeiro confirma a sua entre 1 e 30 de abril, no Portal das Finanças (art. 135.º-E, n.os 1 a 3). Quando a herança tem vários imóveis de valor elevado, esta opção pode reduzir o imposto. Para saber se compensa, é preciso fazer as contas herdeiro a herdeiro.

Erros que saem caros

• Deixar arrastar. Cada ano de indivisão soma AIMI da herança e degradação do imóvel. Com o tempo, morrem herdeiros e o número de interessados multiplica-se.
• Prometer vender ou onerar sem todos. Sem o acordo de todos os herdeiros, o negócio fica exposto à impugnação dos restantes (art. 2091.º).
• Vender o quinhão a terceiro sem dar preferência. Os co-herdeiros podem vir exercê-la (art. 2130.º).
• Esquecer o prazo da participação. Conta-se do óbito e não da escritura de habilitação.

Perguntas frequentes

O escritório trata partilhas de heranças com imóveis, inventários e vendas de quinhão, incluindo o planeamento fiscal da saída da indivisão. Marcar uma reunião.

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Informação geral, actualizada a 17 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.