Ordem de demolição: como se evita e o prazo de 15 dias para responder

A ordem de demolição é a última medida, não a primeira. O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) admite-a, mas subordina-a a uma condição expressa: só há lugar a demolição quando a obra não for legalizável nem corrigível. E antes de ser proferida, o interessado tem de ser ouvido.

Em que casos pode a câmara ordenar a demolição?

O presidente da câmara municipal pode ordenar a demolição total ou parcial da obra, ou a reposição do terreno nas condições em que se encontrava antes do início dos trabalhos, fixando prazo para o efeito.

O n.º 2 do mesmo artigo contém a defesa mais importante: a demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada ou objeto de comunicação prévia, ou se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares aplicáveis mediante trabalhos de correção ou de alteração.

Daqui resulta a linha de defesa natural: demonstrar que a operação é legalizável, ou que se torna conforme com trabalhos de correção. Não é um argumento de equidade — é o critério que a própria norma impõe.

Que prazo tenho para responder a uma ordem de demolição?

O n.º 3 do artigo 106.º é claro: a ordem de demolição ou de reposição é antecedida de audição do interessado, que dispõe de 15 dias a contar da data da notificação para se pronunciar sobre o seu conteúdo.

É neste prazo que o processo se decide. É aqui que se junta o parecer técnico sobre a viabilidade de legalização, o levantamento do existente, a leitura do plano municipal aplicável e, quando exista, a prova da antiguidade da construção. Uma pronúncia genérica, sem suporte documental, raramente altera o sentido da decisão.

Decorrido o prazo fixado sem que a ordem se mostre cumprida, o presidente da câmara determina a execução da demolição, com o enquadramento previsto nos números seguintes do mesmo artigo.

A demolição é a única medida possível?

A demolição é apenas uma das medidas de tutela e restauração da legalidade urbanística enumeradas no artigo 102.º, n.º 2, do RJUE. As outras são o embargo, a suspensão administrativa da eficácia da licença ou informação prévia, a determinação de trabalhos de correção ou alteração sempre que possível, a legalização das operações urbanísticas, a reposição do terreno e a cessação da utilização de edifícios ou frações.

A ordem por que a lei as enumera não é decorativa. A legalização e a correção precedem, na economia da norma, a demolição.

A câmara pode ordenar a demolição sem haver ilegalidade?

Independentemente da ilegalidade da operação, a câmara pode ainda, ao abrigo do n.º 3 do artigo 102.º, determinar obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade ou à melhoria do arranjo estético, e determinar a demolição total ou parcial de construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e a segurança das pessoas. É um fundamento diferente, com uma defesa diferente: aqui discute-se o estado da construção, não a sua legalidade.

O que fazer ao receber uma ordem de demolição?

Registar a data da notificação — é dela que corre o prazo de 15 dias. Pedir certidão do processo camarário, para conhecer o fundamento exato e os pareceres internos. Confrontar o construído com o licenciado e com o plano municipal aplicável. E decidir, com base nisso, se a pronúncia vai sustentar a legalização, propor trabalhos de correção, ou atacar o próprio pressuposto da ordem.

Reagir depois de proferida a ordem é possível, mas é sempre mais estreito do que reagir antes. Os prazos e o meio de reação adequados dependem do ato concreto e da notificação recebida.

Perguntas frequentes

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Este conteúdo é informativo e genérico e não substitui aconselhamento jurídico sobre o caso concreto.