Em resumo
Perante uma operação urbanística ilegal, a câmara é obrigada a agir (artigo 102.º, n.º 1, do RJUE) e escolhe entre embargo, suspensão da eficácia da licença ou informação prévia, trabalhos de correção, legalização, demolição, reposição do terreno ou cessação da utilização (n.º 2). A legalização é possível quando a obra puder ficar conforme com as normas em vigor (artigo 102.º-A).
Recebeu uma carta da câmara sobre a sua obra e não sabe o que ela significa. Quase sempre, trata-se do início de um procedimento de reposição da legalidade urbanística. O que a lei permite à câmara fazer, e por que ordem, está fixado no artigo 102.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), com a redação do Decreto-Lei n.º 108/2026 (retificado pela Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1), em vigor desde 1 de outubro de 2026.
Em que situações a câmara é obrigada a agir?
O n.º 1 do artigo 102.º não dá margem: os órgãos administrativos competentes estão obrigados a adotar medidas de tutela e restauração da legalidade quando sejam realizadas operações urbanísticas:
- sem os necessários atos administrativos de licença ou informação prévia;
- em desconformidade com esses atos;
- ao abrigo de ato administrativo revogado ou declarado nulo;
- sem a necessária comunicação prévia, ou em desconformidade com as suas condições;
- em desconformidade com as normas legais ou regulamentares aplicáveis.
Daqui decorre uma consequência prática: a câmara não tem o poder de simplesmente ignorar uma obra ilegal de que tomou conhecimento. O que tem é uma escolha quanto à medida.
| Alínea | Situação |
|---|---|
| a) | Operação urbanística sem os necessários atos administrativos de licença ou informação prévia com os efeitos do n.º 2 do artigo 17.º |
| b) | Em desconformidade com esses atos administrativos |
| c) | Ao abrigo de ato administrativo revogado ou declarado nulo |
| d) | Sem a necessária comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo, ou em desconformidade com as respetivas condições |
| e) | Em desconformidade com as normas legais ou regulamentares aplicáveis |
Que medidas pode a câmara aplicar?
O n.º 2 enumera-as:
- embargo de obras ou de trabalhos de remodelação de terrenos;
- suspensão administrativa da eficácia da licença ou informação prévia;
- determinação de trabalhos de correção ou alteração, sempre que possível;
- legalização das operações urbanísticas;
- demolição total ou parcial de obras;
- reposição do terreno nas condições anteriores ao início das obras;
- cessação da utilização de edifícios ou frações autónomas.
A expressão «sempre que possível», na terceira, e a existência autónoma da quarta são o eixo de qualquer defesa: a demolição não é a medida natural, é a medida residual.
| Alínea | Medida |
|---|---|
| a) | Embargo de obras ou de trabalhos de remodelação de terrenos |
| b) | Suspensão administrativa da eficácia da licença ou informação prévia |
| c) | Determinação da realização de trabalhos de correção ou alteração, sempre que possível |
| d) | Legalização das operações urbanísticas |
| e) | Determinação da demolição total ou parcial de obras |
| f) | Reposição do terreno nas condições anteriores ao início das obras ou trabalhos |
| g) | Determinação da cessação da utilização de edifícios ou suas frações autónomas |
Quando é que a legalização é possível?
O artigo 102.º-A estabelece o caminho. Verificando-se operação urbanística ilegal, se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, a câmara notifica os interessados para a legalização e fixa prazo para o efeito.
O procedimento é instruído com os elementos exigíveis em função da pretensão concreta. A câmara pode solicitar os documentos e elementos necessários — designadamente projetos das especialidades e respetivos termos de responsabilidade, ou certificados de aprovação emitidos por entidades certificadoras — nomeadamente para garantir a segurança e a saúde públicas. Não havendo obras de ampliação ou de alteração, há dispensas de instrução previstas na própria norma.
A pergunta decisiva não é, portanto, «a obra é ilegal?». É: «a obra é conformável com o que o plano municipal e a lei hoje permitem?». A resposta depende do enquadramento do prédio, não da boa vontade de quem decide.
| Alínea | Elemento dispensado |
|---|---|
| a) | Calendarização da execução da obra |
| b) | Estimativa do custo total da obra |
| c) | Documento comprovativo da prestação de caução |
| d) | Apólice de seguro de construção |
| e) | Apólice de seguro que cubra a responsabilidade pela reparação dos danos emergentes de acidentes de trabalho |
| f) | Títulos habilitantes para o exercício da atividade de construção válidos à data da construção da obra |
A câmara pode mandar fazer obras sem haver ilegalidade?
O n.º 3 do artigo 102.º permite ainda à câmara, mesmo fora dos casos do n.º 1, determinar obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade ou à melhoria do arranjo estético, e determinar a demolição total ou parcial de construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e a segurança das pessoas. São fundamentos autónomos, com defesa autónoma.
| Alínea | Medida |
|---|---|
| a) | Execução de obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade, ou à melhoria do arranjo estético |
| b) | Demolição, total ou parcial, de construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e segurança das pessoas |
Que passos dar ao receber a notificação?
Ao receber a notificação: registar a data, pedir certidão do processo camarário, confrontar o construído com o licenciado e com o plano municipal aplicável, e obter uma leitura técnica sobre a viabilidade de legalização. Só com isso é possível escolher entre pedir a legalização, propor trabalhos de correção ou contestar o pressuposto do procedimento.
Agir dentro dos prazos das notificações é o que mantém todas as opções abertas. Depois, algumas fecham-se sozinhas.
Perguntas frequentes
A câmara pode escolher não agir perante uma obra ilegal?
Não. O artigo 102.º, n.º 1, do RJUE dispõe que os órgãos administrativos competentes estão obrigados a adotar as medidas adequadas de tutela e restauração da legalidade urbanística nas cinco situações aí previstas. A margem existe na escolha da medida, não na decisão de agir.
A demolição é a única medida possível?
Não é. A demolição total ou parcial é uma das sete medidas do artigo 102.º, n.º 2, do RJUE, a par do embargo, da suspensão administrativa da eficácia do título, dos trabalhos de correção ou alteração, da legalização, da reposição do terreno e da cessação da utilização.
Quando é que a legalização é possível?
Quando for possível assegurar a conformidade da operação urbanística com as disposições legais e regulamentares em vigor. Verificado esse pressuposto, a câmara municipal notifica os interessados para a legalização, fixando prazo para o efeito (artigo 102.º-A, n.º 1, do RJUE).
A legalização obriga sempre a entregar todos os elementos instrutórios?
Não. Nos casos em que não haja obras de ampliação ou de alteração a realizar, o artigo 102.º-A, n.º 4, do RJUE dispensa a apresentação de seis elementos: calendarização da obra, estimativa do custo total, comprovativo da prestação de caução, apólice de seguro de construção, apólice de seguro de acidentes de trabalho e títulos habilitantes para o exercício da atividade de construção válidos à data da construção. As antigas alíneas g) e h) — livro de obra e plano de segurança e saúde — foram revogadas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.
A câmara pode mandar fazer obras num prédio sem haver qualquer ilegalidade?
Pode, ao abrigo do artigo 102.º, n.º 3, do RJUE e independentemente das situações do n.º 1: obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade ou à melhoria do arranjo estético, e demolição total ou parcial de construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e a segurança das pessoas.
Leituras relacionadas
Obra embargada pela câmara: o que fazer nos primeiros dias · Ordem de demolição: como se evita e o prazo de 15 dias para responder · Contraordenação urbanística: coimas, sanções acessórias e defesa · Advogado de Direito Imobiliário e Urbanismo em Cascais e Oeiras
Este conteúdo é informativo e genérico e não substitui aconselhamento jurídico sobre o caso concreto.
Fontes
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, versão consolidada
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (revisão do RJUE)
- Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho
Diário da República Eletrónico; ligações verificadas a 17 de outubro de 2026. Confirme sempre a versão em vigor à data da sua decisão.