Um defeito no imóvel não deixa o comprador sem recurso. Quando o imóvel adquirido apresenta defeitos — infiltrações, fissuras, vícios de construção — a lei confere direitos ao comprador. Mas o regime e os prazos variam consoante quem vendeu.
Se comprou a um profissional: o regime especial do consumidor
Antes de recorrer ao Código Civil, verifique quem lhe vendeu. Se o comprador é consumidor e o vendedor é profissional — promotor, construtor que vende, sociedade imobiliária —, a compra de prédio urbano para fins habitacionais está sujeita ao Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, cujo artigo 1.º, n.º 2, alínea a), estabelece o regime aplicável à compra e venda de bens imóveis em caso de falta de conformidade. Este diploma revogou o Decreto-Lei n.º 67/2003 e aplica-se aos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2022.
Os prazos são mais longos do que os do Código Civil. Nos termos do artigo 23.º, n.º 1, o profissional responde pela falta de conformidade que se manifeste no prazo de dez anos quanto a elementos construtivos estruturais e de cinco anos quanto às restantes. A falta de conformidade que se manifeste nesse prazo presume-se existente à data da entrega do imóvel (artigo 23.º, n.º 4), o que desloca para o vendedor o ónus de provar o contrário.
Ponto decisivo, e frequentemente mal compreendido: este regime não fixa um prazo autónomo de denúncia. O que existe é a caducidade do direito de ação — três anos a contar da data da comunicação da falta de conformidade ao profissional (artigo 25.º, n.º 1), prazo que se suspende desde essa comunicação até à conclusão da reparação ou substituição e durante a tentativa de resolução extrajudicial do litígio (artigo 25.º, n.º 2). O prazo de garantia suspende-se também a partir da comunicação e enquanto o consumidor estiver privado do uso do imóvel (artigo 23.º, n.º 3).
Acresce que os direitos do consumidor — reposição da conformidade por reparação ou substituição, redução proporcional do preço ou resolução do contrato (artigo 24.º, n.º 1) — transmitem-se ao terceiro adquirente do imóvel, a título gratuito ou oneroso (artigo 24.º, n.º 4). Quem compra em segunda mão pode, por isso, ter direitos que julgava não ter.
Os regimes que se seguem — empreitada e venda de coisa defeituosa — mantêm-se aplicáveis fora deste âmbito: quando o comprador não é consumidor, quando o vendedor não é profissional, quando o imóvel não é habitacional, ou quando se demanda o construtor que não foi o vendedor.
Se o vendedor foi o construtor
Quando o vendedor construiu o imóvel, aplica-se o regime da empreitada (artigo 1225.º do Código Civil): há uma garantia de cinco anos a contar da entrega para defeitos do solo ou da construção. O comprador deve denunciar o defeito no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e exercer os direitos no ano seguinte à denúncia.
Que direitos tem
Verificado o defeito, o comprador pode exigir, em regra e por esta ordem: a eliminação dos defeitos (ou nova construção, se não forem elimináveis), a redução do preço ou a resolução do contrato, cumulando, quando seja o caso, com uma indemnização pelos danos sofridos.
Se o vendedor não foi o construtor
Na venda por quem não construiu, aplica-se o regime geral da venda de coisa defeituosa (artigos 913.º e seguintes do Código Civil), com prazos de denúncia e de caducidade próprios, mais curtos. A qualificação correta do caso é decisiva para não perder o direito por decurso do prazo.
O que fazer — e depressa
Perante um defeito, importa documentá-lo (fotografias, relatórios técnicos), denunciá-lo por escrito ao responsável dentro do prazo e preservar as provas. Deixar passar o prazo de denúncia pode extinguir o direito, por melhor que seja a razão.
Detetou defeitos no imóvel? Aja dentro do prazo
Uma análise rápida do caso permite identificar o regime aplicável, os prazos em curso e a estratégia — negocial ou judicial — mais adequada.
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A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. Os prazos são curtos e de caducidade; confirme a redação vigente dos artigos citados no Diário da República (dre.pt) e procure aconselhamento atempado.