Due diligence imobiliária: o que verificar antes de comprar

Por Paulo Silva Silva, Advogado · Publicado a 5 de julho de 2026 · atualizado a 18 de outubro de 2026

8 min de leitura

Em resumo

A due diligence imobiliária é a verificação jurídica do imóvel antes do contrato-promessa, enquanto ainda é possível negociar ou desistir sem perder o sinal. Verifica cinco planos: registo predial (quem é o dono e que ónus existem; o registo só produz efeitos contra terceiros depois de feito, artigo 5.º do Código do Registo Predial); matriz (o valor patrimonial, que pode servir de base ao IMT, artigo 12.º do Código do IMT); urbanismo (título da construção e da utilização, artigos 4.º-A, 62.º-A e 62.º-B do RJUE); condomínio (dívidas, artigo 1424.º-A do Código Civil); e direitos de terceiros (inquilinos e comproprietários com preferência, artigos 1091.º e 1410.º do Código Civil).

Nota de data. Texto actualizado a 18 de outubro de 2026, segundo as versões consolidadas do Código Civil, do Código do Registo Predial, do Código do IMT e do RJUE (já com o Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026).

A maior parte dos problemas que chegam a tribunal depois de uma compra já estava visível nos documentos antes de se assinar: uma penhora registada, uma marquise sem licença, uma fracção destinada a comércio vendida como habitação, uma dívida de condomínio, um inquilino com direito de preferência. A due diligence serve para os encontrar quando ainda são negociáveis, e não quando já são um litígio.

Quando se faz

Antes do contrato-promessa. Depois de pago o sinal, desistir por causa de um problema descoberto mais tarde pode ser tratado como incumprimento do comprador, com perda do sinal (artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil). Se não houver tempo, o contrato-promessa deve ficar condicionado ao resultado da verificação, com devolução do sinal em singelo.

O que se verifica, documento a documento

Documento	O que revela	Risco típico	Norma
Certidão permanente do registo predial	Titular inscrito, descrição do prédio, hipotecas, penhoras, arrestos, usufrutos, acções registadas	Vendedor que não é o titular inscrito; penhora registada; área descrita diferente da real	CRP, arts. 5.º e 7.º
Caderneta predial	Artigo matricial, afectação (habitação, comércio, serviços), áreas e valor patrimonial tributário	Afectação diferente do uso pretendido; VPT superior ao preço, que passa a ser a base do IMT	CIMT, art. 12.º, n.º 1
Título urbanístico e título de utilização	Se a construção e o uso actual estão licenciados ou comunicados	Obras sem título; uso diferente do autorizado	RJUE, arts. 4.º-A, 62.º-A e 62.º-B
Declaração de encargos de condomínio	Quotas em vigor e dívidas da fracção	Dívidas que passam para o comprador se prescindir da declaração	CC, art. 1424.º-A
Contratos de arrendamento em vigor	Inquilinos, prazos, rendas	Direito de preferência do arrendatário; contrato que se mantém após a venda	CC, art. 1091.º
Documentos pessoais e poderes do vendedor	Estado civil, regime de bens, procurações, heranças	Falta de consentimento do cônjuge; herdeiros não habilitados	—

Registo predial: o que o registo prova e o que não prova

O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (artigo 7.º do Código do Registo Predial). E os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo (artigo 5.º, n.º 1). Por isso se verifica a certidão no dia da escritura, e não apenas no dia da promessa: uma penhora registada entretanto é oponível ao comprador.

O registo não prova tudo. Uma ampliação feita sem licença, um anexo ou uma piscina podem não constar da descrição predial nem da matriz, e só se detectam comparando os documentos com o imóvel.

Urbanismo: o ponto onde mais compras falham

A licença é titulada pelo comprovativo de pagamento das taxas, pelo último requerimento entregue e pela notificação do deferimento ou pelo comprovativo da submissão (artigo 4.º-A, n.º 2, do RJUE). A utilização de um edifício depois de obra licenciada ou comunicada depende de comunicação prévia (artigo 62.º-A). Se não houve obra, ou se esta foi isenta, a utilização ou a alteração de uso segue a comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B).

Uma obra feita sem título expõe o novo proprietário às medidas de reposição da legalidade urbanística: embargo, trabalhos de correcção, legalização ou, no limite, demolição (artigos 102.º e 106.º do RJUE). Ver como se legalizam obras sem licença. Também os actos de licenciamento contrários ao PDM são nulos, e essa nulidade pode ser declarada no prazo de três anos contados da emissão do acto (artigo 69.º, n.º 4, do RJUE).

Condomínio e direitos de terceiros

Dívidas de condomínio. O vendedor pede ao administrador a declaração de encargos e dívidas, emitida em 10 dias, que é documento obrigatório da escritura. Se o comprador prescindir dela, assume a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (artigo 1424.º-A, n.os 1 a 3, do Código Civil).
Inquilinos. O arrendatário de um local arrendado há mais de dois anos tem direito de preferência na venda (artigo 1091.º, n.º 1, alínea a)). A falta de comunicação para preferir pode levar a uma acção de preferência.
Comproprietários. Na venda de quota a estranhos, o comproprietário preterido pode haver para si a quota, se intentar a acção nos seis meses seguintes ao conhecimento dos elementos essenciais da venda e depositar o preço nos 15 dias seguintes (artigo 1410.º, n.º 1).

Sinais de alarme

O vendedor não é o titular inscrito, ou é um de vários herdeiros.
A área real é maior do que a área registada e matricial.
A caderneta indica comércio, serviços ou armazém e o imóvel é vendido como habitação.
Há penhoras, arrestos ou acções registadas.
O vendedor tem pressa e recusa uma condição suspensiva no contrato-promessa.
O preço declarado é inferior ao valor patrimonial tributário.

Perguntas frequentes

O que é a due diligence imobiliária?

É a verificação jurídica de um imóvel antes da compra: registo predial, matriz, títulos urbanísticos, condomínio e direitos de terceiros. Faz-se antes do contrato-promessa, para que os problemas encontrados ainda possam ser negociados ou levar à desistência sem perda do sinal.

Que documentos devo pedir antes de comprar uma casa?

Certidão permanente do registo predial, caderneta predial, título urbanístico da construção e título de utilização, declaração de encargos e dívidas de condomínio, contratos de arrendamento em vigor e documentos que provem os poderes do vendedor (estado civil, procurações, habilitação de herdeiros).

Se a casa tiver uma penhora, posso comprá-la?

Pode, mas a penhora registada é oponível ao comprador (artigo 5.º do Código do Registo Predial). A compra só deve avançar com o cancelamento da penhora ou com o pagamento ao credor feito na própria escritura, previsto no contrato-promessa.

O que acontece se comprar uma casa com obras ilegais?

O novo proprietário fica sujeito às medidas de reposição da legalidade urbanística: legalização, trabalhos de correcção ou, no limite, demolição (artigos 102.º, 102.º-A e 106.º do RJUE). O custo e o risco devem ser avaliados antes da promessa e reflectidos no preço ou nas condições.

Fico responsável pelas dívidas de condomínio do vendedor?

Pelas vencidas antes da venda, em regra não, desde que a escritura seja instruída com a declaração do administrador. Se prescindir expressamente dessa declaração na escritura, assume a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (artigo 1424.º-A, n.º 3, do Código Civil).

Quanto tempo demora uma due diligence?

Depende do imóvel e da rapidez com que a Câmara e o administrador do condomínio disponibilizam os documentos; a declaração de condomínio, por exemplo, tem um prazo legal de 10 dias (artigo 1424.º-A, n.º 2, do Código Civil). Por isso deve começar logo que haja acordo de preço, antes do contrato-promessa.

O escritório faz due diligence jurídica de imóveis para compradores e investidores, com relatório de riscos e as cláusulas a impor no contrato-promessa. Marcar uma reunião.

Due diligence imobiliária: o que verificar antes de comprar um imóvel (registo, urbanismo, condomínio e preferências)