Atualização (31 de julho de 2026): o Governo aprovou, em Conselho de Ministros de 23 de julho de 2026, o adiamento da entrada em vigor da reforma do RJUE de 3 de agosto para 1 de outubro de 2026. O adiamento só produz efeitos após promulgação e publicação em Diário da República — pelo que, à data deste texto, aguardava publicação oficial. Foi ainda publicada a Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho, que corrige o diploma. As datas indicadas abaixo referem-se ao calendário inicial (3 de agosto); confirme sempre a data efetivamente em vigor no Diário da República (dre.pt).
Faltam poucos dias — e muda o que tem de constar de cada escritura. A partir de 3 de agosto de 2026, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, qualquer negócio de transmissão de imóvel urbano passa a ter de mencionar expressamente se o imóvel dispõe de título urbanístico. E quem omitir essa menção arrisca ver o negócio anulado. Eis o que isto significa, na prática, para quem compra e para quem vende.
O que passa a ser obrigatório
Nos negócios jurídicos de transmissão de terrenos para construção, de edifícios construídos ou em construção e de frações autónomas, o conservador, o notário, o advogado ou o solicitador que titula o ato fica obrigado a fazer constar do documento uma de três menções (artigo 14.º do RJUE, na redação do novo diploma):
a) a existência do título urbanístico, quando lhe seja apresentado;
b) a declaração do transmitente de que o possui, quando não o exiba no ato;
c) a declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico.
Repare no essencial: a lei não proíbe vender um imóvel sem título. O que exige é transparência — que fique escrito, preto no branco, qual das três situações se verifica.
A consequência: o negócio fica anulável
A omissão da menção torna o negócio anulável. Em termos práticos: o contrato produz efeitos, mas pode ser impugnado por qualquer das partes — e essa espada fica suspensa sobre a operação. Para o comprador, é uma via de saída perante uma surpresa; para o vendedor, é uma insegurança que se arrasta muito para lá do dia da escritura.
O que conta agora como “título urbanístico”
O diploma redefine o conceito — e aqui está a armadilha para quem confia em papéis antigos: o mero comprovativo de autoliquidação das taxas deixa de ser suficiente para titular uma operação. A licença passa a ser titulada pelo último requerimento devidamente preenchido com a síntese da operação urbanística, acompanhado do comprovativo de pagamento das taxas e da notificação de deferimento (ou, no deferimento tácito, do comprovativo de submissão). A comunicação prévia segue lógica idêntica: modelo preenchido, comprovativo de submissão e, havendo vistoria, declaração de conformidade da câmara.
E o contrato-promessa?
Aqui convém ser rigoroso. O dever de menção recai sobre o ato de transmissão — a escritura ou o documento particular autenticado —, e não, em si mesmo, sobre o contrato-promessa. Mas o problema resolve-se (ou cria-se) no CPCV. Se a questão do título só se colocar no cartório, o comprador descobre tarde e com o sinal já entregue. A prática correta é tratá-la antes: exigir o título na fase de promessa e fazer da sua existência uma condição precedente, com consequências definidas caso não se confirme.
Duas mudanças que ajudam quem verifica
Os loteamentos passam a ser de inscrição obrigatória no registo predial, e a câmara fica obrigada a comunicar à conservatória os atos que declarem a invalidade, caducidade ou revogação das respetivas licenças. Quem pedir uma certidão de registo passa a ter uma fotografia mais fiel do estado jurídico do imóvel.
Fica também esclarecido que o título de utilização se transmite automaticamente com a propriedade, sem formalidade adicional — o que arruma um equívoco frequente no mercado: o de julgar que era preciso “passar a licença para o novo dono”.
O que fazer nos próximos dias
Se vai vender: localize o título urbanístico do imóvel agora. Se não existe — ou se o que tem é apenas um comprovativo de taxas — é melhor sabê-lo antes de se sentar à mesa do que descobri-lo perante o notário.
Se vai comprar: peça o título antes de assinar o contrato-promessa e não trate a menção como formalidade. A declaração de que não existe título é perfeitamente válida — e é precisamente aí que deve parar e avaliar o risco, em vez de avançar.
Se tem negócios em curso: as minutas de contrato-promessa e de escritura com celebração marcada para 3 de agosto ou depois devem ser revistas já.
Antes de assinar, confirme o título
Esta alteração não cria um problema novo: torna visível um problema que sempre existiu. Imóveis sem título urbanístico, ou com título que não corresponde ao construído, sempre condicionaram financiamento, arrendamento e revenda. A diferença é que, a partir de 3 de agosto, isso passa a estar escrito no contrato — e a omissão tem preço.
Leia também
Licenciamento urbanístico 2026 (novo RJUE) · Licença de utilização · Advogado imobiliário em Lisboa
Vai comprar ou vender um imóvel nas próximas semanas? Paulo Silva Silva, Advogado, verifica a situação urbanística do imóvel e adapta as minutas de contrato-promessa e de escritura ao novo regime. Marque uma reunião ou contacte paulosilvasilva.adv@gmail.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, entra em vigor a 3 de agosto de 2026; confirme sempre a redação vigente e consolidada no Diário da República (dre.pt) antes de qualquer decisão.