Nota de data (31 de julho de 2026): a reforma do RJUE (Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio) estava marcada para 3 de agosto de 2026, mas o Governo aprovou, a 23 de julho, o adiamento da entrada em vigor para 1 de outubro de 2026. O adiamento só produz efeitos após promulgação e publicação em Diário da República. Foi ainda publicada a Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho. Antes de calendarizar uma escritura, confirme a data efetivamente em vigor no Diário da República (dre.pt).
A reforma muda a forma de licenciar — e, por isso, muda a forma de verificar antes de comprar. O novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, agiliza o licenciamento transferindo responsabilidade das câmaras para os particulares. Para quem compra, a consequência é contraintuitiva: com menos controlo prévio do município, a due diligence do comprador passa a ser mais decisiva, não menos. Eis os cuidados a ter.
A mudança de fundo: menos câmara à frente, mais responsabilidade de quem verifica
A comunicação prévia deixa de ser um mecanismo de controlo prévio pela câmara e passa a assentar numa declaração de responsabilidade do interessado: a obra pode iniciar-se após o pagamento das taxas e a comunicação do início, sem ato permissivo do município. É mais rápido para quem constrói — mas significa que o “carimbo” da câmara deixa de existir em muitas operações. Quem compra já não pode presumir que, se está construído, foi porque a câmara verificou tudo. Essa verificação passa a caber a quem adquire.
1. Confirme o título urbanístico — e o título “certo”
Nos negócios de transmissão de imóveis urbanos passa a ser obrigatório mencionar se o imóvel dispõe de título urbanístico, e a omissão dessa menção torna o negócio anulável. Mais: o diploma redefine o que conta como título — o mero comprovativo de autoliquidação de taxas deixa de ser suficiente. Não basta ter “um papel”; é preciso ter o título válido nos novos termos. Confirme-o antes de comprometer capital.
2. Trate a menção no contrato-promessa, não na escritura
O dever de mencionar o título recai sobre a escritura (ou o documento particular autenticado), não sobre o CPCV. Mas é no contrato-promessa que o comprador se protege: exija o título nessa fase e faça da sua existência uma condição precedente, com consequências definidas se não se confirmar. Descobrir o problema no cartório, com o sinal já entregue, é o pior cenário.
3. Autorização de utilização e conformidade do uso
Verifique a autorização (ou licença) de utilização e a correspondência entre o uso licenciado e o uso real. O RJUE esclarece que o título de utilização se transmite automaticamente com a propriedade — não é preciso “passá-lo” para o novo dono —, mas isso não dispensa confirmar que ele existe e cobre o fim a que destina o imóvel.
4. Peça a certidão de registo predial — agora mais informativa
As operações de loteamento passam a ser de inscrição obrigatória no registo predial, e a câmara fica obrigada a comunicar à conservatória as invalidades, caducidades ou revogações de licenças de loteamento. Traduzido: a certidão de registo passa a dar uma fotografia mais fiel do estado jurídico do imóvel. Peça-a sempre, e leia-a à luz destas novas inscrições.
5. Cuidado com operações “em curso” e com deferimento tácito
Um pedido pode considerar-se deferido tacitamente pelo decurso do prazo. Antes de comprar um imóvel cuja regularização esteja a decorrer, confirme o que está efetivamente titulado — e não apenas submetido. A distinção entre “processo entregue” e “operação titulada” é, muitas vezes, a distância entre um bom negócio e uma contingência.
6. Se há obras sem controlo prévio, confirme quem responde
Nas operações que dispensam licença ou comunicação prévia, a conformidade é assegurada por termos de responsabilidade dos técnicos. Ao comprar, confirme que esses termos existem e que a obra corresponde ao declarado. A responsabilidade recai sobre quem declarou — mas o imóvel, e o problema, ficam para quem compra.
Antes de comprar, verifique — sobretudo agora
O paradoxo do novo RJUE é este: ao aliviar o controlo prévio para acelerar a construção, transfere para o mercado — e para o comprador — o ónus de confirmar. Quem compra bem informado ganha; quem confia que “alguém terá verificado” fica exposto. Uma due diligence rigorosa deixou de ser prudência: é a rede de segurança que a lei já não garante.
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A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, e o respetivo adiamento e retificação devem ser confirmados na redação vigente e consolidada no Diário da República (dre.pt) antes de qualquer decisão.