Em resumo
No contrato-promessa de compra e venda (CPCV), toda a quantia entregue pelo comprador presume-se sinal (artigo 441.º do Código Civil). Se o comprador desistir sem justificação, o vendedor fica com o sinal; se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro do que pagou (artigo 442.º, n.º 2). Em vez disso, o lesado pode pedir ao tribunal a execução específica, ou seja, uma sentença que substitui a escritura (artigos 442.º, n.º 3, e 830.º). Nas promessas sobre casas, essa via não pode ser afastada pelas partes (artigo 830.º, n.º 3). Salvo cláusula em contrário, não há outra indemnização para além do sinal (artigo 442.º, n.º 4).
O sinal é o primeiro dinheiro que muda de mãos numa compra de casa, e é muitas vezes 10% a 30% do preço. É também a origem da maior parte dos litígios entre comprador e vendedor: o banco não aprova o crédito, aparece uma penhora, a licença não existe, o vendedor recebe uma proposta melhor. O que acontece ao dinheiro depende do que o contrato diz e de quem falhou, e não apenas do que se pagou.
O que é o sinal no contrato-promessa
No contrato-promessa de compra e venda, o artigo 441.º do Código Civil presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço. Os reforços de sinal pagos ao longo do contrato também são sinal, salvo cláusula clara em sentido contrário. Na escritura, o sinal é imputado no preço (artigo 442.º, n.º 1).
Quem falha, quanto perde
| Situação | Consequência | Norma |
|---|---|---|
| O comprador não cumpre por causa que lhe é imputável | O vendedor pode fazer seu o sinal | CC, art. 442.º, n.º 2 |
| O vendedor não cumpre por causa que lhe é imputável | O comprador pode exigir o dobro do que prestou | CC, art. 442.º, n.º 2 |
| O vendedor não cumpre e o comprador já recebeu a casa (tradição) | Em alternativa ao dobro, o comprador pode exigir o valor da casa à data do incumprimento, menos o preço, com restituição do sinal e do preço pago | CC, art. 442.º, n.º 2 |
| O lesado prefere que o negócio se faça | Pode pedir a execução específica: a sentença produz os efeitos da declaração do faltoso | CC, arts. 442.º, n.º 3, e 830.º |
| Nenhuma das partes é culpada (por exemplo, condição não verificada) | Não há perda do sinal nem dobro, porque estas sanções pressupõem incumprimento imputável; em regra, o sinal é restituído em singelo | CC, art. 442.º, n.º 2 |
Perder o sinal ou receber o dobro exige incumprimento definitivo e imputável. Um simples atraso, por si, é mora. A mora converte-se em incumprimento definitivo se o credor perder objectivamente o interesse na prestação ou se esta não for realizada no prazo razoável que fixar, a chamada interpelação admonitória (artigo 808.º do Código Civil). Saltar este passo é o erro mais comum de quem quer «ficar com o sinal».
A execução específica: obrigar a fazer a escritura
O artigo 830.º permite obter uma sentença que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso. A existência de sinal vale, em regra, como convenção que afasta esta via (n.º 2). Mas, nas promessas de transmissão de edifício ou fracção autónoma abrangidas pelo n.º 3 do artigo 410.º, as partes não podem afastar a execução específica (artigo 830.º, n.º 3). Na prática, quem promete comprar uma casa pode, mesmo tendo pago sinal, pedir ao tribunal que a venda se faça. Se a casa tiver hipoteca, o comprador pode pedir que o vendedor seja também condenado a entregar o montante necessário para a expurgar (n.º 4).
Forma: o que tem de constar do documento
- A promessa de compra de imóvel tem de constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, se for bilateral (artigo 410.º, n.º 2).
- Tratando-se de edifício ou fracção, já construído, em construção ou a construir, o documento deve ter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou de construção (artigo 410.º, n.º 3). O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se ela tiver sido causada culposamente pelo comprador.
- Se as partes quiserem que a promessa valha contra terceiros, por exemplo contra um segundo comprador, podem atribuir-lhe eficácia real por declaração expressa e registo, em escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 413.º).
Cláusulas que protegem o comprador
- Condição de financiamento. Se o crédito não for aprovado num prazo definido, o sinal é devolvido em singelo. Sem esta cláusula, a recusa do banco pode ser tratada como incumprimento do comprador.
- Due diligence prévia. Certidão permanente, caderneta, título de utilização e situação de condomínio verificados antes de pagar. Ver o que verificar antes de comprar.
- Distrate de ónus. Obrigação de o vendedor cancelar hipotecas e penhoras até à escritura, com o banco credor presente.
- Prazo e marcação da escritura. Quem marca, com que antecedência e o que acontece se a data não for cumprida.
- Declaração de encargos de condomínio. O vendedor deve pedi-la ao administrador, que a emite em 10 dias, e é documento obrigatório da escritura (artigo 1424.º-A, n.os 1 e 2).
- Sinal em conta-garantia quando o valor é elevado ou a contraparte não oferece garantias.
Perguntas frequentes
O dinheiro pago no contrato-promessa é sempre sinal?
Presume-se que sim. No contrato-promessa de compra e venda, toda a quantia entregue pelo comprador ao vendedor tem carácter de sinal, ainda que seja chamada antecipação ou princípio de pagamento (artigo 441.º do Código Civil). Só uma cláusula clara afasta esta presunção.
Se desistir da compra, perco o sinal?
Se desistir sem justificação e o incumprimento lhe for imputável, o vendedor pode ficar com o sinal (artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil). Se a desistência resultar de uma condição prevista no contrato, como a recusa do crédito, ou de um facto que não lhe é imputável, não há perda do sinal.
O vendedor desistiu. Tenho direito ao dobro do sinal?
Sim, se o incumprimento for definitivo e imputável ao vendedor (artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil). Se já tiver recebido a casa, pode exigir, em alternativa, o valor actual do imóvel menos o preço, com restituição do sinal. Pode também pedir a execução específica para obrigar à venda (artigos 442.º, n.º 3, e 830.º).
Posso obrigar o vendedor a fazer a escritura?
Sim, através da execução específica (artigo 830.º do Código Civil). Embora o sinal valha, em regra, como renúncia a essa via, nas promessas de compra de edifício ou fracção autónoma as partes não a podem afastar (artigo 830.º, n.º 3).
Além do sinal, posso pedir indemnização?
Só se o contrato o previr. Na falta de estipulação em contrário, a perda do sinal, o pagamento do dobro ou o valor da coisa esgotam a indemnização pelo incumprimento (artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil).
O contrato-promessa precisa de reconhecimento de assinaturas?
Na promessa de compra de edifício ou fracção, sim: o documento deve ter reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização ou de construção (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se a omissão tiver sido causada culposamente pelo comprador.
O escritório redige e revê contratos-promessa e acompanha a compra até à escritura, incluindo a negociação do sinal e das condições. Marcar uma reunião.
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Fontes
Diário da República Electrónico, versões consolidadas e ligações verificadas a 18 de outubro de 2026. Confirme sempre a versão em vigor à data da sua decisão.
Informação geral, actualizada a 18 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.