Em resumo
A reforma do arrendamento ainda não está em vigor. É a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1, uma lei de autorização legislativa aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e agora em discussão na especialidade. Até o Governo publicar o decreto-lei autorizado continuam a aplicar-se as regras de hoje: resolução com três meses de renda em atraso (artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil), caução até duas rendas e antecipação até dois meses (artigo 1076.º) e, em certos contratos novos, renda inicial limitada a mais 2% (artigo 34.º da Lei n.º 56/2023). Para 2027, o coeficiente de actualização das rendas é 1,0256 (+2,56%).
Quem tem casas arrendadas, ou pondera pô-las no mercado, faz hoje a mesma pergunta: espero pela nova lei ou decido já? A resposta exige separar duas coisas que a imprensa costuma misturar: o que a lei diz hoje e o que a proposta pretende mudar.
Em que fase está a nova lei do arrendamento
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1 deu entrada na Assembleia da República a 1 de setembro de 2026. Autoriza o Governo a alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), o Código Civil, o Código de Processo Civil e legislação conexa, e traz em anexo o projecto de decreto-lei autorizado. Foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026, com os votos favoráveis do PSD, da IL e do CDS-PP e a abstenção do Chega, e baixou à Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação para discussão na especialidade. Segundo a imprensa, PSD e Chega acordaram introduzir alterações nessa fase: limitar as rendas antecipadas e as cauções, proteger os inquilinos idosos com contratos anteriores a 1990, reforçar o fundo de emergência habitacional e distinguir o incumprimento deliberado da incapacidade real de pagar.
Por ser uma autorização legislativa, a aprovação parlamentar não altera, por si, nenhum contrato. Faltam a votação final global, a promulgação e a publicação da lei de autorização. Depois, o Governo aprova o decreto-lei autorizado, que é promulgado e publicado no Diário da República. Só a entrada em vigor desse decreto-lei muda as regras. A autorização tem a duração de 180 dias (artigo 3.º da proposta).
O que está em vigor hoje e o que a proposta muda
Os números da coluna da esquerda estão confirmados nas versões consolidadas publicadas no Diário da República. A coluna da direita resume o projecto de decreto-lei autorizado anexo à proposta, conferido no texto publicado pela Assembleia da República. Pode mudar na especialidade.
| Tema | Regime em vigor (17/10/2026) | Proposta do Governo |
|---|---|---|
| Resolução por falta de pagamento | Mora igual ou superior a três meses (art. 1083.º, n.º 3, CC). O inquilino pode pôr fim à mora no prazo de um mês, mas uma única vez por contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4). | Mora de dois meses. |
| Atrasos repetidos | Mora superior a oito dias, por mais de quatro vezes em 12 meses (art. 1083.º, n.º 4, CC). | Mora superior a oito dias por mais de três vezes em 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses. O senhorio tem de avisar o inquilino, por carta registada com aviso de recepção, depois do segundo atraso (novo n.º 6 do art. 1083.º). |
| Prazo para o senhorio resolver | Três meses quando o fundamento é a falta de pagamento (art. 1085.º, n.º 2, CC). | Seis meses. |
| Rendas antecipadas | Até dois meses, com acordo escrito (art. 1076.º, n.º 1, CC). | Até três meses (limite em revisão na especialidade). |
| Caução | Até ao valor de duas rendas (art. 1076.º, n.º 2, CC). | Sem limite legal (limite em revisão na especialidade). |
| Renda do novo contrato | Em certos imóveis já arrendados, limite de +2% sobre a última renda (art. 34.º da Lei n.º 56/2023). | Revogação do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023. |
| Oposição à renovação pelo senhorio | A oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração, salvo necessidade de habitação do senhorio ou de descendentes em 1.º grau (art. 1097.º, n.os 3 e 4, CC). | Revogação dos n.os 3 e 4 do art. 1097.º. A renovação automática passa a fazer-se por períodos de igual duração (art. 1096.º, n.º 1). |
| Preferência do inquilino na venda | Local arrendado há mais de dois anos (art. 1091.º, n.º 1, al. a), CC). | Local arrendado há mais de três anos. |
| Comunicações | Carta registada com aviso de recepção (art. 9.º, n.º 1, NRAU). | Correio electrónico, quando o contrato escrito convencione um domicílio electrónico. |
| Contratos anteriores a 1990 | Não transitam para o NRAU (art. 35.º da Lei n.º 56/2023). | O senhorio pode promover a transição. Sem acordo, e se o agregado do inquilino tiver rendimento inferior a cinco RMNA, o contrato passa ao NRAU com prazo certo de cinco anos. Com inquilino de 65 ou mais anos ou com deficiência igual ou superior a 60%, o contrato não transita, mas a renda anual pode ser actualizada até 1/15 do valor do locado. |
O projecto prevê ainda efeito meramente devolutivo para o recurso nas acções sobre a validade, subsistência ou cessação do arrendamento. Dá também prioridade na resposta social da Segurança Social a certos inquilinos vulneráveis (novo art. 35.º-A do NRAU). Nos termos do seu artigo 11.º, as alterações aplicam-se aos contratos celebrados depois da entrada em vigor e também às relações contratuais que nessa data subsistam. É o ponto que mais interessa a quem já tem uma carteira arrendada.
O que um senhorio deve fazer agora
- Celebrar os contratos novos pela lei de hoje. Uma caução de quatro rendas, ou seis meses de renda adiantada, excede os limites do artigo 1076.º do Código Civil, ainda que a reforma venha a eliminá-los.
- Verificar se o imóvel está abrangido pelo limite de 2%. O artigo 34.º da Lei n.º 56/2023 só se aplica a imóveis que tiveram contrato de arrendamento nos cinco anos anteriores à entrada em vigor dessa lei e a contratos que excedam os limites gerais de renda da Portaria n.º 176/2019. Não se aplica a todos os contratos.
- Gerir as rendas em atraso pelos prazos actuais. Hoje são três meses. A comunicação de resolução faz-se por notificação avulsa, por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou por carta registada com aviso de recepção se o contrato escrito tiver domicílio convencionado (art. 9.º, n.º 7, do NRAU). Fora deste último caso, a carta registada não basta. O senhorio dispõe de três meses para resolver (art. 1085.º, n.º 2, do Código Civil).
- Rever cláusulas de duração e renovação nos contratos que vão ser celebrados, porque é aí que a reforma, a confirmar-se, terá mais efeito.
- Não antecipar efeitos. Nenhuma cláusula pode remeter, com segurança, para uma lei que ainda não existe.
Actualização das rendas em 2027: 2,56%
O coeficiente para 2027 é 1,0256. Foi publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, do INE, no Diário da República n.º 191/2026, 2.ª série, de 1 de outubro de 2026, nos termos do artigo 24.º do NRAU. Uma renda de 1.000 euros pode passar a 1.025,60 euros.
As regras estão no artigo 1077.º do Código Civil e aplicam-se só se o contrato não estipular outro regime de actualização:
- a primeira actualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato, e as seguintes um ano depois da anterior (n.º 2, al. b));
- o senhorio comunica por escrito, com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente e a nova renda (n.º 2, al. c)). A comunicação segue por carta registada com aviso de recepção (art. 9.º, n.º 1, do NRAU);
- a actualização que não foi feita não se recupera. Os coeficientes podem, porém, ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido possível aplicá-los (n.º 2, al. d)).
Como contar os 30 dias. A data-base é a do vencimento da primeira renda actualizada. Conta-se para trás, em dias seguidos, sem incluir o dia de vencimento (art. 279.º, al. b), do Código Civil). A carta deve seguir com margem bastante para ser recebida dentro desse prazo.
Perguntas frequentes
A nova lei do arrendamento já está em vigor?
Não. A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1 foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e está em discussão na especialidade. Por ser uma lei de autorização legislativa, as novas regras só se aplicam depois da publicação e entrada em vigor do decreto-lei que o Governo aprovar ao abrigo dela. Até lá, aplica-se o regime actual do Código Civil e do NRAU.
Com quantas rendas em atraso pode o senhorio resolver o contrato?
Hoje, com mora igual ou superior a três meses (artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil), ou com atrasos superiores a oito dias por mais de quatro vezes em 12 meses (n.º 4). O inquilino pode pôr fim à mora no prazo de um mês, mas só uma vez por contrato (artigo 1084.º, n.os 3 e 4). A proposta do Governo reduz a mora para dois meses.
Posso exigir três rendas adiantadas ou uma caução maior?
Não, enquanto a reforma não entrar em vigor. O artigo 1076.º do Código Civil limita a antecipação a dois meses, com acordo escrito, e a caução ao valor de duas rendas. A proposta alarga a antecipação para três meses e elimina o limite da caução, mas estes pontos estão a ser revistos na especialidade.
Quanto pode subir a renda em 2027?
Até 2,56%. O coeficiente de 1,0256 consta do Aviso n.º 24199/2026/2, publicado no Diário da República a 1 de outubro de 2026. Se o contrato não estipular outro regime, a actualização segue o artigo 1077.º do Código Civil: comunicação escrita com pelo menos 30 dias de antecedência e só depois de decorrido um ano sobre o início do contrato ou sobre a actualização anterior.
A reforma aplica-se aos contratos já celebrados?
Sim, segundo o artigo 11.º do projecto de decreto-lei anexo à proposta: aplica-se aos contratos celebrados depois da entrada em vigor e às relações contratuais que nessa data subsistam. A regra só ficará fixada com o texto final do decreto-lei autorizado.
O senhorio pode opor-se à renovação antes de três anos?
Hoje, em regra, não. A oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato (artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil). Exceptua-se a necessidade de habitação do próprio senhorio ou dos seus descendentes em 1.º grau (n.º 4). A proposta elimina esse mínimo.
O escritório revê contratos de arrendamento e carteiras de imóveis arrendados face ao regime em vigor e à reforma em curso. Marcar uma reunião.
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Fontes
- Código Civil — versão consolidada (arts. 1076.º, 1077.º, 1083.º a 1085.º, 1091.º, 1095.º a 1097.º, 279.º)
- Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006) — versão consolidada (arts. 9.º e 24.º)
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (arts. 34.º e 35.º)
- Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro — coeficiente de actualização de rendas para 2027
- Assembleia da República — Proposta de Lei n.º 103/XVII/1
Diário da República Electrónico, versões consolidadas e ligações verificadas a 17 de outubro de 2026. Confirme sempre a versão em vigor à data da sua decisão.
Informação geral, actualizada a 17 de outubro de 2026. Não dispensa a análise do caso concreto nem constitui aconselhamento jurídico.