Em resumo
O novo RJUE aplica-se aos procedimentos iniciados depois de 1 de outubro de 2026 e aos anteriores que nessa data ainda estivessem em saneamento e apreciação liminar (artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026). Os novos prazos de nulidade e de caducidade aplicam-se às situações já constituídas, contados desde a entrada em vigor, salvo se a lei antiga os completasse em menos tempo.
Desde 1 de outubro de 2026 está em vigor a revisão do regime jurídico da urbanização e da edificação. Quem tem um processo entrado na Câmara antes dessa data faz a pergunta certa: que lei se aplica ao meu processo? A resposta não depende da data de entrada do pedido. Depende da fase em que o procedimento estiver a 1 de outubro.
A data, e o diploma que a fixou
A revisão foi aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, publicado no Diário da República n.º 104/2026, Série I. Procede à vigésima primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), à sétima alteração ao regime jurídico da reabilitação urbana e à revogação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
Na versão original, o artigo 13.º fazia o diploma entrar em vigor «no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação». O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho (Diário da República n.º 147/2026, Suplemento, Série I) alterou esse artigo e prorrogou a entrada em vigor: o diploma entrou em vigor no dia 1 de outubro de 2026. O Decreto-Lei n.º 108/2026 foi ainda rectificado pela Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1.
A regra que decide: o artigo 12.º
O artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026 tem por epígrafe «Aplicação no tempo» e diz, no n.º 1, que o diploma é aplicável:
- aos procedimentos que se iniciem após a data da sua entrada em vigor; e
- àqueles que, tendo sido iniciados em data anterior, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar a que se refere o artigo 11.º do RJUE.
Daqui resulta a consequência prática que interessa a quem tem processo pendente: não é a data de entrada do pedido que determina a lei aplicável, é a fase em que o procedimento se encontrar a 1 de outubro. Um pedido entrado em julho que, nessa data, ainda esteja em saneamento e apreciação liminar passa a reger-se pelo novo regime. Um pedido entrado no mesmo dia que já tenha ultrapassado essa fase continua sujeito ao regime anterior.
O n.º 2 acrescenta que, nesse caso, os interessados podem praticar os actos indispensáveis à adaptação da iniciativa procedimental ao novo decreto-lei.
Os prazos de nulidade e de caducidade seguem regra própria
O artigo 12.º trata em separado os prazos. Nos termos do n.º 3, as disposições relativas aos prazos de declaração ou invocação da nulidade e aos prazos de caducidade aplicam-se às situações jurídicas já constituídas, salvo se, segundo a lei antiga, o prazo se completar em menos tempo. E o n.º 4 esclarece que, nesse caso, os prazos se contam da data da entrada em vigor do decreto-lei.
É uma regra com alcance muito maior do que parece: não se limita aos processos pendentes. Projecta-se sobre actos praticados há anos.
Os três anos para declarar a nulidade
O artigo 69.º do RJUE, na redacção republicada em anexo ao Decreto-Lei n.º 108/2026, dispõe no n.º 4 que a possibilidade de o órgão que emitiu o acto ou deliberação declarar a nulidade caduca no prazo de três anos contados da data da sua emissão, caducando no mesmo prazo o direito de propor a acção prevista no n.º 1 e o de propositura de acção popular, nos termos do n.º 2 do artigo 9.º e do n.º 2 do artigo 55.º do Código de Processo nos Tribunais Administrativos.
A regra tem duas válvulas expressas:
- excepciona os monumentos nacionais e a respectiva zona de protecção; e
- nos termos do n.º 5, se os factos que determinaram a nulidade consubstanciarem a prática de um crime, o prazo de caducidade é alargado para a duração do prazo de prescrição aplicável.
Para quem compra, é esta a alteração de maior efeito prático: o risco de um título urbanístico antigo ser declarado nulo deixa de ser perpétuo. Mas é um prazo com excepções, e conta-se da emissão do acto, não da compra. É por isso que a verificação dos antecedentes urbanísticos antes de comprar continua a ser o ponto de partida.
O que fazer agora
- Saber em que fase estava o processo a 1 de outubro. É a informação que decide a lei aplicável. Consta do procedimento e pode ser confirmada junto da Câmara.
- Se estava em saneamento e apreciação liminar, ponderar a adaptação permitida pelo n.º 2 do artigo 12.º, em vez de aguardar.
- Se está a comprar, verificar os antecedentes urbanísticos do imóvel e a data dos actos que os titulam, porque é dessa data que se conta o prazo do n.º 4 do artigo 69.º.
- Se há obra em curso, confirmar que o título se mantém válido e eficaz.
Sobre o conteúdo da reforma, veja também o que muda com o novo RJUE e as quatro alterações ao licenciamento urbanístico.
Perguntas frequentes
O meu pedido deu entrada em agosto. Aplica-se-lhe o novo RJUE?
Depende da fase em que estava a 1 de outubro de 2026. Se ainda estiver na fase de saneamento e apreciação liminar a que se refere o artigo 11.º do RJUE, aplica-se o novo regime, nos termos do n.º 1 do artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026. Se já a tiver ultrapassado, não.
Tenho de refazer o projecto?
O n.º 2 do artigo 12.º permite aos interessados praticar os actos indispensáveis à adaptação da iniciativa procedimental ao novo decreto-lei. O que seja indispensável depende do que foi apresentado e do que o novo regime exige.
Comprei um imóvel cujo licenciamento pode estar ferido de nulidade. O prazo de três anos protege-me?
O prazo do n.º 4 do artigo 69.º do RJUE conta-se da data de emissão do acto e vale tanto para a declaração pelo próprio órgão como para a acção e a acção popular. Não se aplica a monumentos nacionais e respectiva zona de protecção, e é alargado quando os factos consubstanciem crime.
A data de entrada em vigor mudou alguma vez?
Sim. Estava fixada no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte à publicação e foi prorrogada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho.
Onde posso confirmar estes diplomas?
No Diário da República: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio; Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho; Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (revisão do RJUE)
- Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho (entrada em vigor a 1 de outubro de 2026)
- Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, versão consolidada
Diário da República Eletrónico; ligações verificadas a 17 de outubro de 2026. Confirme sempre a versão em vigor à data da sua decisão.