A mais-valia é tributável — mas nem sempre há imposto a pagar. Ao vender um imóvel, o ganho pode estar sujeito a IRS sobre a mais-valia. Existem, porém, isenções relevantes — e o pacote fiscal de 2026 acrescentou uma nova. Conhecê-las a tempo é o que permite estruturar a venda sem surpresas.
Como se tributa a mais-valia
Na venda de imóvel por pessoa singular, a mais-valia (diferença entre o valor de realização e o de aquisição, corrigido e acrescido de encargos) é, em regra, tributada em IRS — para prédios detidos por particulares, considerando-se metade do ganho (50%) e englobando-se com os restantes rendimentos, salvo exceções. É por isso que a data e o valor de aquisição, e os encargos documentados, contam.
Isenção por reinvestimento na habitação própria
A mais-valia da venda da habitação própria e permanente fica excluída de tributação se o valor de realização for reinvestido noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais (em regra, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda). O reinvestimento parcial gera isenção proporcional.
A novidade de 2026: reinvestir em arrendamento
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, veio excluir de tributação a mais-valia imobiliária quando o produto da venda seja reinvestido em imóvel destinado a arrendamento habitacional. É uma via nova para quem pretende manter o capital no imobiliário, orientando-o para a oferta de arrendamento.
Outras situações a considerar
Há ainda regimes específicos — como o dos imóveis adquiridos antes de 1989, excluídos de tributação de mais-valias — e particularidades quanto a heranças, permutas e obras. Cada caso exige a confirmação do enquadramento antes da venda, não depois.
Antes de vender, confirme se há (e como evitar) imposto
Uma análise prévia da mais-valia, das isenções aplicáveis e do calendário do reinvestimento pode significar a diferença entre pagar imposto e não pagar — legitimamente.
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A informação deste artigo tem natureza geral e institucional, não constituindo aconselhamento jurídico nem criando relação de cliente. O regime das mais-valias (Código do IRS) e o Decreto-Lei n.º 97/2026 devem ser confirmados na redação vigente no Diário da República (dre.pt) e junto da Autoridade Tributária antes de qualquer decisão.