Uma venda pode estar fechada, escriturada e registada, e ainda assim ser desfeita a pedido de quem tinha direito de preferir e não foi chamado. O direito de preferência não impede a venda: dá a terceiro o direito de tomar o lugar do comprador, nas mesmas condições. Saber quem pode preferir, e cumprir a comunicação devida, é o que separa um negócio firme de um negócio reversível.
O que é o direito de preferência
É o direito de, em caso de venda, ser preferido a outro comprador em igualdade de condições. Pode nascer de contrato, o pacto de preferência, ou directamente da lei. As preferências legais são as que apanham as partes desprevenidas, porque existem independentemente de qualquer estipulação e não constam do contrato.
O arrendatário
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos.
Dois pontos de regime, do mesmo artigo:
- a comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção (n.º 4);
- é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º (n.º 5).
O prazo de resposta do arrendatário não é, portanto, o prazo geral: são 30 dias.
Os comproprietários
O artigo 1409.º atribui ao comproprietário direito de preferência no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes, e dá-lhe o primeiro lugar entre os preferentes legais. Esta hierarquia resolve os casos em que concorrem várias preferências sobre o mesmo imóvel, situação comum em prédios herdados e ainda indivisos.
Os proprietários de terrenos confinantes
Nos termos do n.º 1 do artigo 1380.º, os proprietários de terrenos confinantes de área inferior à unidade de cultura gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. É a preferência mais esquecida nas transacções de prédios rústicos, e a que mais vezes aparece depois da escritura.
As preferências de entidades públicas
Existem ainda preferências atribuídas por lei a entidades públicas, em função da natureza ou da localização do imóvel, designadamente em imóveis classificados ou em vias de classificação e em áreas sujeitas a instrumentos de reabilitação urbana. O regime consta de legislação avulsa e deve ser confirmado caso a caso, em função do imóvel concreto e do respectivo enquadramento.
Como se comunica, e que prazos correm
O artigo 416.º fixa o modelo da comunicação: querendo vender, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. Não basta anunciar a intenção de vender: comunicam-se as condições.
Recebida a comunicação, o titular deve exercer o direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo (n.º 2). No arrendamento, como se viu, o prazo é de 30 dias.
A comunicação mal feita é, na prática, equivalente a comunicação nenhuma: se as condições comunicadas não forem as do negócio efectivamente celebrado, o preferente não foi chamado às condições que a lei manda comunicar.
O que acontece se a preferência for ignorada
Abre-se a acção de preferência, regulada no artigo 1410.º. O titular a quem não se dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, desde que:
- o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação; e
- deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
E o n.º 2 fecha a saída mais óbvia: o direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que esses efeitos resultem de confissão ou transacção judicial. Desfazer o negócio depois de a acção ser proposta não resolve o problema.
Note-se o modo como o prazo se conta: não corre da escritura, corre do conhecimento dos elementos essenciais da alienação. Um negócio de que o preferente nunca soube pode continuar atacável muito depois de celebrado.
Antes de comprar, confirme quem pode preferir
- Há arrendamento? Em caso afirmativo, há quanto tempo: o limiar legal é de dois anos.
- O prédio está em compropriedade? Se sim, os consortes têm preferência de primeiro grau.
- É prédio rústico? Verificar a área e os confinantes, face à unidade de cultura aplicável.
- O imóvel está classificado, em vias de classificação ou em área de reabilitação urbana? É aí que surgem as preferências públicas.
- As comunicações foram feitas com as condições reais do negócio, e há prova da expedição e da recepção?
Estas verificações fazem parte de uma due diligence imobiliária e devem estar resolvidas antes do contrato-promessa, não depois da escritura.
Perguntas frequentes
O direito de preferência impede a venda?
Não. Permite que o titular do direito adquira nas mesmas condições, tomando o lugar do comprador.
Quanto tempo tem o arrendatário para responder?
Trinta dias a contar da recepção da comunicação, expedida por carta registada com aviso de recepção, nos termos do n.º 4 do artigo 1091.º do Código Civil.
E nas preferências em geral?
Oito dias, sob pena de caducidade, salvo prazo mais curto a que o titular esteja vinculado ou prazo mais longo assinado pelo obrigado, nos termos do n.º 2 do artigo 416.º.
Vendi sem comunicar. O que pode acontecer?
O preferente pode propor a acção do artigo 1410.º e haver para si o que foi alienado, requerendo-o dentro de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositando o preço nos 15 dias seguintes à propositura.
Se desfizermos o negócio, o problema resolve-se?
Não. Nos termos do n.º 2 do artigo 1410.º, o direito e a acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação.
Comprei há dois anos e agora apareceu um preferente. Ainda vai a tempo?
O prazo conta-se do conhecimento dos elementos essenciais da alienação e não da data da escritura. É por isso que a antiguidade do negócio, só por si, não responde à pergunta.