A revisão do RJUE não vive sozinha. A par do Decreto-Lei n.º 108/2026, foi publicada a Portaria n.º 320/2026/1, que aprova os modelos de requerimento e comunicação e identifica os elementos instrutórios dos procedimentos de controlo urbanístico.
É, na aparência, um diploma técnico. Na prática, é o que determina o que tem de entregar à Câmara, em que formulário, e o que a Câmara lhe pode (ou não pode) exigir. Há aqui três novidades com consequências diretas.
1. Três modelos únicos para todo o país
A Portaria consolida num só diploma os modelos e o elenco de elementos instrutórios. Passam a existir, essencialmente, três modelos aplicáveis em todo o território nacional, correspondentes às três fases administrativas da operação: a fase de projeto (modelo único de requerimento de licença, comunicação prévia e pedido de informação prévia — artigo 4.º-A do RJUE); a fase de início da obra (informação sobre o início dos trabalhos — artigo 80.º-A); e a fase de utilização (comunicação prévia de utilização ou alteração de uso — artigos 62.º-A e 63.º).
O modelo da fase de projeto serve ainda o aperfeiçoamento do pedido, a junção de elementos e a entrega de projetos de especialidade. A utilização destes modelos é obrigatória. O fim das dezenas de formulários municipais diferentes é, por si só, uma simplificação relevante para quem trabalha em vários concelhos — e a Portaria prepara a transição para a futura plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos, articulada com os sistemas dos municípios.
2. O modelo único passa a valer como título bastante nas transações
Esta é, para a prática imobiliária, a alteração mais consequente.
O preâmbulo da Portaria identifica um problema grave de insegurança jurídica, sentido sobretudo nas situações de deferimento tácito: o comprovativo do pagamento das taxas era insuficiente para caracterizar adequadamente a operação urbanística, designadamente no âmbito das transações imobiliárias e dos atos notariais e de registo predial. Quem já tentou fazer uma escritura ou um registo apoiado num deferimento tácito conhece o embaraço.
A solução adotada: o modelo único passa a integrar uma síntese dos elementos essenciais da operação urbanística, tal como declarados pelo interessado (os anexos I-A a I-D contêm essas sínteses, por tipo de operação: loteamento, obras de urbanização, edificação ou demolição, remodelação de terrenos). E, em conjunto com o comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos, passa a constituir título bastante para efeitos de comprovação da legitimidade da execução da operação urbanística e para os demais efeitos legais, incluindo no domínio das transações imobiliárias.
Traduzindo para quem compra ou vende: passa a existir um documento normalizado que caracteriza a operação e serve de título perante notários e conservatórias. Não dispensa a verificação substantiva — um título assente em declarações do interessado continua a ser, em boa medida, uma declaração do interessado — mas resolve um estrangulamento prático que atrasava e encarecia inúmeras operações.
3. Um travão às exigências de elementos pelas câmaras
A terceira novidade é a que mais poupa tempo e dinheiro em processos reais. O artigo 2.º da Portaria fixa regras claras sobre o que pode ser exigido:
• Só podem ser exigidos elementos não constantes dos anexos quando expressamente previstos no RJUE, em lei especial, ou quando se revelem estritamente indispensáveis à verificação do cumprimento de programas e planos de ordenamento do território (n.º 3).
• E, sobretudo: a exigência tem de ser devidamente fundamentada pelo município, com indicação da norma concreta a que se reporta (n.º 4).
Na prática, isto dá ao requerente um argumento escrito e imediato contra pedidos de elementos genéricos, repetidos ou sem base legal — uma das causas mais banais de atraso nos processos camarários. O ónus passa a estar do lado do município: se exige, tem de dizer ao abrigo de que norma.
O inverso também está previsto: o interessado pode deixar de apresentar elementos desnecessários face à pretensão concreta, desde que o coordenador dos projetos justifique a dispensa de forma circunstanciada, em documento próprio — juízo aferido em sede de apreciação liminar (n.ºs 6 e 7).
Termos de responsabilidade reforçados
A Portaria reformula os termos de responsabilidade, em conformidade com a Lei n.º 31/2009, de 3 de julho. Destaca-se o reforço do termo de responsabilidade do autor do projeto ordenador — tipicamente o de arquitetura, ou o da operação de loteamento — que passa a exigir a identificação expressa dos condicionalismos e parâmetros urbanísticos aplicáveis, com remissão para as peças escritas e desenhadas. Aperfeiçoa-se o termo do coordenador de projeto e reintroduz-se o termo do diretor de obra e do diretor de fiscalização. Clarifica-se ainda que o plano de acessibilidades integra o projeto ordenador.
O reverso desta simplificação é conhecido: menos controlo prévio significa mais responsabilidade dos técnicos e dos declarantes e maior exposição em fiscalização sucessiva. Declarar levianamente numa síntese urbanística que passa a valer como título tem consequências.
O que fazer
Quem tem processos por submeter: verificar se compensa entrar antes ou depois de 1 de outubro e preparar a instrução já pelos novos anexos, porque a partir dessa data os modelos são de uso obrigatório.
Quem compra: passar a pedir o modelo único e o comprovativo de taxas como parte da documentação urbanística do imóvel, sobretudo em operações apoiadas em deferimento tácito — e continuar a confirmar a substância, porque a síntese é declarada pelo interessado.
Quem tem um pedido de elementos em cima da mesa: avaliar se a exigência está fundamentada com indicação da norma concreta. A partir de 1 de outubro, não estando, há base para reagir.
Tem um processo na Câmara ou vai submeter? Paulo Silva Silva, Advogado, acompanha a instrução do pedido, a resposta a exigências camarárias e a verificação urbanística na compra. Marque uma reunião ou contacte geral@advpaulosilvasilva.com · 916 055 901.
A informação deste artigo tem natureza geral, não constituindo aconselhamento jurídico. O conteúdo concreto dos elementos instrutórios consta dos anexos da Portaria e varia por tipologia de operação urbanística; deve ser confirmado na redação vigente no Diário da República antes de instruir qualquer pedido.